沈阳房地产市场观察一、整体房地产市场沈阳作为经受了激烈的产业结构调整的城市，房地产市场经历了长时间的低迷，但是随着产业结构调整初告段落，以及城市建设和旧区改造工作的推进，沈阳房地产产业逐步走出低谷，并在近年迸发。（一）、沈阳一级房地产市场近年来，沈阳市政府加大了对土地市场混乱局面的治理，取得了卓著的成效，土地出让收益金从 2000 年的 7000 万元，上升到 2003 年的 30.2 亿元（见表 2-1）。表 2-1 年份要项2000 年2001 年2002 年2003 年出让面积（万 m2）682480400676土地出让金收益（亿元）0.710.31530.2 注：资料来源：房地产交易中心1、土地价格及开发成本沈阳市目前毛地楼面地价占房价比例在 6%-10%之间，约为 8%。净地楼面地价占房价比例在 20%-30%之间，约为 25%。地价在房价中所占比例，在全国大城市中属于中等或中等偏低水平。沈阳偏低的地价水平，是保障企业开发利润、产品品质提升和对房价保持合理水平的主要支持因素，是在沈阳进行房地产投资的一个重要衡量。从土地价格上涨对沈阳市房价的传导效应看，房价受地价波动影响还较低。根据评估，近两年沈阳市土地价格上涨幅度大约在 12%左右，土地价格上涨带动开发成本上涨在 5%左右。通过对近 3 年沈阳市房价变化情况对比，土地价格的攀升，对房价并没有产生大幅度的影响，预计，今后一段时间，沈阳商品房价格受地价上涨的影响仍在小幅度范围。2、土地供应类型的转变2003 年沈阳土地市场的最大变化有两个，① 一环内土地供应量越来越少，土地供应向二、三环区域拓展。2004 年预售和即将预售的几个大盘，有一半以上土地基本上就是在 2003 年上半年取得的。② 商业用地的供应比重显著加大。商业用地的供应量从 2002 年的 6 宗，面积 7.78 万平方米，成交金额 2.23 亿元，占全年的 4.5%，发展到 2003 年的 23 宗，面积 22.48 万平方米，成交金额 4.92 亿元，占全年市场供应量的 12%。这组数字在 2004 年有望进一步攀高，可以说对本项目而言，潜在的竞争对手在土地出让的这一刻就诞生了。（二）沈阳房地产市场热销的背后——二、三级市场观察2003 年沈阳市房地产开发投资额为 177.3 亿元，商品房销售、预售合同备案金额为164.99 亿元，投资销售比为 93.1%，远高于全国 75.9%的平均水平。2004 年上半年房地产开发投资额为 89.68 亿元，商品房销售、预售合同备案金额为 109.39 亿元，投资销售比为122%。有...
