第一部分 别墅市场分析一、 总述自上海市房地产市场开放以来，首先而来的各种高档物业的开发热潮，包括市中心区众多外销办公楼、商住楼、公寓，以及新兴经济技术区周边的各类外销住宅楼。在 90 年代初期跟随着上海的开发开放热，曾导致高档物业市场的一度火爆。而别墅作为高档物业的顶端产品，在 90 年代初期蓬勃发展。别墅最早集中在虹桥路、沪青平路沿线，这批物业主要以境外人士投资居住兼物业出租为主，以满足境外在沪高层管理层、外商的生活居住需要。进入 90 年代中后期，随着上海经济的快速发展，本地内需物业消费能力呈同步上升之势，境内人士改变公寓式的传统居住方式，与国内高级消费相配套的内销别墅开发亦渐成规模，内外销别墅市场开发的格局逐渐成型。而随着上海房地产市场的逐步发展，内外销市场的合并，外销别墅已不符存在，内销别墅占据市场的主导地位。随着上海房地产自 98 年来的整个热销，经济的增强，对别墅的需求也逐渐增加。2001 年被称为上海的别墅年，供应量主要集中在中档价位别墅，2002 年继 2001 年的开发热后，无论开发规模、价位都有所上升，甚至出现了 1 亿元以上的“天价别墅”。据最新统计数据表明，2002 年上海全年共新开别墅 59 个，加上分期开发的大型别墅项目，2002 年上海别墅共上市楼盘 76 个，别墅开发用地总面积达 2.86 万亩 ，开发面积共 548.08 万平方米 。据分析，近几年上海别墅的供应量呈逐年上升之势：2000 年别墅新盘供应数量占市场供应总量的 12%，2001 年上升为 16%，2002 年则上升到 18.5%。上海每年的别墅需求量一般在 200 万平方米左右，最多不会超过上海房地产市场总需求量的 10%，从目前的实际数字来看，上海别墅市场显然已出现警示信号：别墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象。针对这一现状，2003 年 2 月 18 日，中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应。虽然别墅用地已经停止，但由于前两年大量批地，中短期供应不会受到影响。不再增加新的别墅供应量，在某些别墅项目稀少但发展看好的区域，对于已经拿到土地的别墅项目来说，可能是利好消息。产品升值空间恰好凸现了个性化别墅在高端住宅市场中的价值。因此投资具有鲜明产品特色且总价适宜的别墅产品，仍然具备一定的价值空间。上海的别墅供应量巨大，要想在这些同类产品中脱颖而出，具备自己独特个性是必不可少的条件。作为住宅产品的最高层次，别墅也...
