关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法《关于规范已出让建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（征求意见稿）》起草说明为加强土地用途变更和容积率调整管理，更好地盘活和推动存量用地二次开发利用，20XX年10月9日，经市政府常务会批准，我委出台了《关于进一步规范已出让未建用地土地用地变更和容积率调整的处置办法（试行）》（深规土[20XX]588号，以下简称“588号文”）。20XX年10月9日，588号文有效期届满。按照我市规范性文件管理的相关要求，我委对588号文的实施情况组织开展了调研评估，总结分析政策实施中的问题及成因，在此基础上对相关规定进行修订，形成了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）。现就修订内容说明如下：一、以问题为导向，维持原政策的连续性，推动解决历史遗留问题。588号文为盘活已出让未建的历史遗留用地提供了多元化的处置措施，政策修订应着重完善相关的处置规则与标准，增强规则的可操作性，而不宜对原有政策的适用范围、处置原则等进行大幅突破。本次修订继续采取封闭运行模式，将其适用范围限定在20XX年10月9日前因批准的土地用途与现行城市规划不符而无法建设的协议出让未建1用地（第2条）。二、以共享发展为原则，适度提高土地使用权人积极性，促进低效用地盘活。在符合上位法的前提下，适度放宽土地使用权人的利益空间，简化审批流程、提高行政效率，促进低效用地的开发利用。（一）完善用途变更处置，促进土地集约利用1、完善用途变更后可继续开发建设的建筑面积的核定依据。588号文规定，已出让未建用地经生效法定图则变更土地用途，第1页共7页原土地使用权人申请继续开发建设的，继续开发建设的建筑面积按照原土地使用权出让合同约定的建筑面积核定。但原土地使用权出让合同未约定建筑面积的，工业、物流仓储、居住以外的其他用途用地按照2.0容积率核定建筑面积。根据《深圳城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）分类规则，588号文“其他用途用地”主要包括：商业服务业用地、公共管理与服务设施用地、交通设施用地、公用设施用地等。如将上述用地统一按照容积率2.0核定，难以体现用地价值的差异。鉴于此，《办法》进一步细化“其他用途用地”容积率的核定标准，明确商业服务业用地容积率按照2.0核定，城市基础设施和公共服务设施用地等其他用途用地容积率按照1.0核定。2、细分剩余用地的处置。588号文规定，原土地使用权2人按照变更后用途继续开发建设的，经核定可继续开发建设的用地面积后，原宗地内剩余用地无偿收回。收回用地规模不足2000平方米，且政府收回后无法进行开发利用的，可以由原土地使用权人继续开发建设。该条规定对“剩余用地规模不足2000平方米”是否收回没有规定相应的判断标准和实施依据，存在一定的自由裁量权。《办法》根据《深标》中关于公共设施配置标准的规定，参照城市更新相关政策，区分土地用途、用地面积对规划变更土地用途后剩余用地设定了分类处置的措施。对于剩余用地规划为居住用途，用地面积为3000平方米以下的，应折算为保障性住房建筑面积，并按照我市保障性住房管理相关规定执行。对剩余用地规划为工业、商业服务业等其他用途且用地面积不足1000平方米的，除规划为独立占地的城市基础设施和公共服务设施用地应无偿收回外，可以由原土地使用权人继续开发建设。3.增加等建筑面积开发的例外规定。已出让未建用地经规划变更用途后，生效图则规定的容积率可能低于原土地出让合同约定的容积率，如果按照等建筑面积的原则进行核算，用地面积就会超出原土地使用权出让合同约定的用地规模，同时也超出生效法定图确定的变更用途后的总建筑面积。588号文对第2页共7页此类情形未作相关规定。基于节约集约用地原则，《办法》对此特殊情形提出相3应处理路径，即原宗地范围内法定图则确定的建筑面积低于原出让合同约定的建筑面积的，原土地使用权人继续开发建设的建筑面积按照生效法定图则执行。对于原土地使用权出让合同约定建筑面积的超出部分，不再另行安排用地（第5条）。（二）调整规划提高容积率的贡献方式，盘活...
