NO:HRWY-2016.9.30 共用部位、设施设备维护手册广元禾瑞物业有限责任公司二 ○ 一 六年 九月编制第一章建筑维修管理概述第一节建筑维修管理的定义建筑维修管理是物业管理重要的、基础性的工作。 为了保证建筑物正常发挥其使用功能，延长使用寿命， 必须经常地、 有计划地对建筑物进行维修养护，以防止或减缓建筑物的损耗。一、建筑物维修的概念建筑物维修有广义和狭义之分。狭义的建筑物维修仅指房屋的养护和修缮；广义的房屋维修则包括对房屋的养护、修缮和改进。导致建筑物损耗的主要因素有以下几个方面：1．自然因素由于建筑物所处的地区、不同，大气条件对其外部构件产生老化、风化、侵蚀等影响。这种影响随着大气温湿度的变化又有所区别。2．使用因素主要是指人们在使用时，其活动的频率、 摩擦、撞击、使用的合理程度等行为产生的对建筑物的损耗。3．生物因素由于虫害（如白蚁） 、菌类（细菌）的作用，对建筑构件的毁坏。4．地理因素由于地基的不均沉降以及地基盐碱化作用引起建筑物的损坏。5．突发因素突发因素的天灾人祸（洪水、火灾、地震、滑坡、台风、战争等）造成的对建筑物的损坏。上述各项因素交互影响，从而加剧了建筑物破损的过程。如果不加强建筑物的管理和维修养护， 任其日晒雨淋和时光的摧残，不仅影响建筑物的外观，而且也影响到建筑物的安全使用。世界各国为维修房屋，每年都要花费大量的资金，维修工程在建筑行业中占重要地位。西欧、 日本等发达国家房屋维修管理费用（第二次投资） 是新建房屋 （第一次投资） 的数倍。因此，建筑物维修是一项长期而复杂的工程。维修、养护、修复或改进建筑物及其设备设施，达到安全、美观、现代化的标准，方位方能保证建筑物及其设备设施的效能与价值。二、建筑物维修管理的概念建筑物维修管理是指物业管理公司根据国家对房屋维修管理的标准和要求，对企业所经营管理的房屋进行维护修缮的技术管理。建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏；保障使用者的安全和正常使用，根据需要和可能适当改善住用条件。第二节建筑物维修管理的特点1．复杂性由于建筑物的多样性，个体性以及维修养护的广泛性、分散性， 使得建筑物的管理和维修也呈现复杂性。2．计划性建筑物维修过程亦存在各阶段、各步骤之间一定的不可违反的工作程序，决定了建筑物的维修也必须按者一程序有计划地组织实施。3．技术性建筑...
