一、合作模式从法律规定和集体土地开发实践来看，目前农村集体土地合作开发模式总的来说可分为法人型联合开发和非法人型联合开发两种。（一）法人型联合开发法人型联合开发就是指投资各方根据自己所具备的条件及优势共同组建具有独立法人性质的项目公司，并以该公司的名义进行经营活动。《公司法》第二十七条：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外”的规定，就使投资者以土地使用权作为出资形式组建公司成为合法。同时，由于该条并未区分国有土地使用权和集体土地使用权，因此以集体建设用地使用权入股成为可能。根据《城市房地产管理法》第二十七条：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和其它相关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产”。这就确立了以土地使用权作为出资进行房地产合作开发的法律依据。法人型联合开发又可分为以下几种情况：1、组建新的项目公司由于房地产投资各方均不具有房地产开发资格或虽具备资格但为了减轻法律风险而设立项目公司。《城市房地产管理法》第三十条、第三十一条对设立房地产公司提出了具体要求，《公司法》第三条对投资股东的责任限额做了规定。（1）利弊分析这种以项目公司形式出现的联合开发模式的优势显而易见：责任明确、组织机构相对稳定、人事安排及操作比较规范；股东承担的最大风险可预见（以出资额或持有的股份为限）；对股东的资格要求较低（可以是法人、组织、自然人）；相对来说发生法律纠纷的概率比较小。但这种形式的弊端也很明显，比如组建项目公司，成立规范的管理机构和流程等需要较长的时间容易错过商机，而且管理成本较大，更重要的是新项目公司的利润是在缴纳各种税费以后才能交给合作各方进行利润分配，财务成本非常高，对合作者来说也是不合算的。2）法律风险这种模式合作各方承担的风险程度不同。一方面作为资金提供方合作前期的风险比较大，应在以下几个方面注意：首先，土地提供方将土地使用权作价入股时需要将所提供的土地使用权过户到新项目公司名下，根据《土地管理法》的规定由于土地提供方获得土地的方式不同，办理土地转让手续也就不同，如果是以划拨方式取得的话是不能进行商品房开发的，如果是集体土地的话需要满足法定条件并办理审批手续。其次，对作为合作的土地情况要做分析，譬如是“毛地”？还是“净地”？这些对土...
