下载后可任意编辑前期物业管理费用承担主体 摘要：《物业管理条例》中没有对前期物业管理的费用由谁承担做出明确规定，在地方立法或不规定或不合理规定的情况下，开发商与业主之间的矛盾愈演愈烈。如何从制度上化解由此产生的种种纠纷，这种制度安排是否合理。这些问题将在本文中得到解答。 关键词：前期物业管理 费用承担 公权力 制度设计 物业服务纠纷中物业费问题最常见。根据统计，物业费拖欠案件占物业费纠纷案件的 70%以上 [1]。这其中前期物业管理的费用又颇具特别性，因为物业管理企业并非业主选出。这时的物业管理费该由业主还是由开发商来承担，又将会各自产生什么样的效果。 一、 前期物业管理的涵义 国务院制定的《物业管理条例》第 21 条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该条例第 24 条第 2款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。” 尽管对于前期物业管理的概念，《物业管理条例》中没有明确界定，我国学界也一直众说纷纭 [2]，但从上述列举的规定的解读，以及对物业管理的本质的认识，就住宅物业的前期管理而言，我们大致可以勾勒出以下轮廓。 首先，住宅物业的前期物业管理合同是要式合同。其次，签订前期物业管理合同的主体是建设单位和物业管理企业。再次，前期物业管理起始的时间，应是在除建设单位之外的第一位业主产生之后 [3]。最后，前期物业管理终止的时间应是业主委员会与接受委托的物业服务企业签订的《普通物业服务合同》生效时 [4]。 在了解了前期物业管理的概念之后，下面将进入本文的主题：前期物业管理费用的承担。从立法层面看，由于《物业管理条例》对此问题没有明确说明，所以各地方性法规和规章对此的规定各不相同。概括起来，主要有以下三种 [5]： 1. 不规定。如《广东省物业管理条例》仅有第 21 条提到关于前期物业管理费的规定，“物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责。”下载后可任意编辑 2. 依合同。如《上海市居住物来管理条例》第 46 条规定，“自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人根据住宅转让合同的约定承担。” 3. 有合同依合同，无合同由业主承担。如《天津市物业管理条例》第 51 条：“物业竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，...
