下载后可任意编辑物业管理合同析辨关涛 烟台大学 教授 物业管理的重要作用已为发达国家的实践所肯定, 国家建设部已决定向全国推广物业管理。其中, 物业管理合同是物业管理制度的核心内容。本文试就物业管理合同的法律特征及有关问题进行剖析。 一、合同主体间的法律地位 物业管理合同的主体即合同的双方当事人。一般认为, 物业管理合同是业主同物业公司之间订立的, 物业公司为业主管理物业, 由业主支付相应酬劳的协议。物业管理一词出自香港, 虽然这种叫法在理论上未必严谨, 但在实践中已成自然。物业即房地产, 多指区分所有的高层建筑。业主则为房地产权利人, 大部分是建筑物的区分所有人或使用人。同一建筑物内部结构的关联性使得众业主在行使其权利时形成一种立体式的相邻关系, 因而他们相互间存在一种抽象的共同利益, 维护这种共同利益是同一建筑物中各业主行使其权利的前提。但是, 由于各业主的经济状况不同, 以及对物业利用的目的、方式的不同, 所以在维护这种共同利益时, 各方的意思很难统一, 因此, 为协调各方利益, 解决冲突, 维护共同的生活秩序, 客观上要求全体业主成立一个团体组织来处理他们的共同事务, 于是, 必须明确同一建筑物内包括各位业主在内的群体具有团体性质, 当然也可以将这个范围扩大到独立的住宅小区。那么, 这种团体是否具有民事主体资格、属于何种民事主体则不无疑问, 国外有关立法对这一问题的认识也并不一致, 有学者将其归纳为四种模式: 一是德国模式,认为由全体业主形成的群体是没有权利能力的团体, 不具有法人资格,我国台湾持同一立场; 二是法国模式, 承认这个团体具有法人资格, 新加坡和我国香港属于这种模式; 三是日本模式, 在业主群体具备法定条件后就承认其法人资格; 四是美国模式, 只在判例实践中承认其法人地位。①这里应该考虑到, 若业主群体不具有主体资格, 那么为什么能签订物业管理合同; 若具有主体资格, 那么它是否具有相应的权利能力和行为能力呢? 对这一问题我国法律目前尚无明确规定, 但这种客观形成的团体已经在实践中行使作为民事主体的权利。在这个团体中的每个业主都具有基于共同关系而决定其共同事务的权利, 包括在全体业主大会上的表决权、基于专有部分的请求权和对共用部分的使用权, 在理论上称之为成员权。全体业主是通过召开业主大会推选出的业主委员会来管理其共同事下载后可任意编辑务的, 并由业主委员会根据业主大会的授权同物业公司...
