旧金山湾区 2040 规划介绍旧金山湾区是美国第四大都市区，包含9 个县（ county ）、101个城镇，人口规模约为770 万，行政面积约为7000 平方公里，是典型的跨行政区组合都市圈， 与上海大都市圈9 城市在功能设置和发展条件上具有相似性
旧金山都市区交通委员会（MTC）和湾区联合政府（ABAG）于 2013 年颁布并启动实施“湾区2040”规划，2017 年又根据实践发展更新了此项规划，重点指导湾区的交通和住房发展
一、旧金山湾区持续发展面临的三大困境（一）高低收入群体人口规模双双增长，收入差距扩大从 1990 年至 2015 年，旧金山湾区共增长45
8 万户居民，其中处于“两端”的高收入群体和低收入群体增长最为明显
年收入水平超过 15
0 万美元的高收入群体增长率为80%，年收入水平低于3
5万美元的低收入群体增长率为23%（见表 1）
（二）平均住房价格为全美国最高，已超出中产阶级支付能力自 20 世纪 70 年代以来，湾区住房租金翻了1 倍，在美国主要城市地区中排名最高
如图1 所示，旧金山湾区房价涨跌幅度最大，自2012 年持续上涨， 2016 年达到历史最高水平
图 1 美国主要城市化地区中值房屋销售价格图 2 湾区不同收入水平家庭住房支出比重然而，湾区大约 24%的居民生活水平处于贫困线200%以下，绝大多数年收入低于 3
5 万美元的家庭中，住房支出比重超过52%，其中年收入少于 1 万美元的家庭住房支付比重高达88%（见图 2）
由于住房价格持续攀升， 湾区低收入群体以及部分企业开始从核心地区转移至偏远地区，甚至出现低收入者流离失所的现象
湾区住房价格水平超控制上涨的主要原因有三：第一，需求侧——高收入群体规模增加， 带动了对高端住房的需求， 抬高了住房价格
第二，供给侧——在“土地财政”制度下，地方政府倾向于增加商务用地而减少对居住用地的行
