下载后可任意编辑加油站资产评估加油站是比较常见的一种特别性物业，主要分布于交通道路的两侧。它是一种收益性物业为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。采纳的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。一、收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。其年收益测算可以采纳以下两种方法：1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。经营成本则可以从过去经营状况来计算。评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。即：加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值。无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。无形资产的收益是一种超额收益。因为无形资产必须依附于有形资产才能制造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。在无形资产评估中常采纳分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。公式：无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采纳“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采纳重置成本法评估其价值。二、成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。加油站土地价值可以采纳土地取得价值，或按市场比较法测算其市场价格、基准地价系数修正法测算其宗地价格。在深圳市，市规划与国土资源局对加油站用地有严格规定：按市场地价计收地价的加油、加气站，位于一级地段的加油站按 1200 万元/个、加气站按 300 万元/个计收，加油加气混合站按 1500 万元/个计收，根据位置不同，位于二、三、四、五级地段加油、加气站的地价分别为一级地段地价的 9、8...
