XX路项目建议书编制单位：郑州XX置业有限公司编制时间：2 目录一、宗地概况------------------------------------------------------------------- 3二、区域环境描述--------------------------------------------------------------- 4三、区域房地产市场特征 --------------------------------------------------------- 6四、区域商业环境及区域性商业中心研究结论---------------------------------------- 10 五、项目产品方向判断 ----------------------------------------------------------- 14 六、结论及建议----------------------------------------------------------------- 23 附表一：方案一投资估算收益表附表二：方案二投资估算收益表附表三：方案二大卖场投资估算收益及经营收益现金流量表附图一：宗地平面图3 一、宗地概况1、宗地位置宗地位于郑州市管城区内。宗地西临东明路、南临XX路，东临未来大道，北侧毗邻东明花园住宅小区，地块呈规则长方形，总占地面积86.63 亩。（宗地平面图见附图一）2、场地概况目前地面附着物为多层家属楼、厂方、平房和宾馆，其中临XX路有三栋多层住宅（约17000 平方米，住户约170 余户）占据了大量的临街面。其它区域地面附着物均不超过3 层 。另只需对水电等设施适当增容就能达到项目开发建设的“三通一平”要求。3、相关拆迁事宜目前拆迁分为三块：I 、原厂区内建筑物，公司作为资产所有者，拆迁容易；II 、地块东部出租给国林公司，如果近期拆迁预计需要补偿223 万元，其中补偿原市场商户28 万元，补偿国林公司 195 万元；III、临 XX路有三栋多层住宅，由于拆迁成本较高（预计超过3000 万元），本方案未考虑拆迁事宜。4 4、宗地特征描述（1）处在中心城区，旺盛人气有保证；（2）地块三面临城市干道，商业价值凸显；（3）项目地块面积不大，成长性不强，适合选择高附加值类产品进行集中性开发；（4）地价较高（约120 万/ 亩）。二、区域环境描述1、区域界定根据宗地位置，界定本项目所处区域为XX路与东明路交叉点为中心向外辐射2-3 公里的区域。2、区域配套（1）教育：东关小学、城东路一小、城东路二小、三十九中、郑州国栋外语学校、电子技术学院。（2）道路交通：南临城市主干道XX路，西临城市主干道东明路。公交车有2、27、206、208、603 等多条线路，紧邻 XX路长途汽车站，距离火车站约3 公里，交通可达性非常强。向西有东西大街连通商业中心，向东...
