下载后可任意编辑商业设计是城市综合体的灵魂商业设计是城市综合体的灵魂 随着中国经济的飞速进展、城市建设的快速推动，城市商业广场、商业综合体如雨后春笋般不断涌现，如何规划设计、运作和打造一个成功的城市商业综合体，是开发商需要不断学习的课题。 一直以来，商业地产凭借其超越于物业形态之上的巨大商业价值，吸引着众多企业投入巨资进行开发和项目操作。但由于其策划、招商、建设及运营增值、收益等各阶段极具专业性，而非简简单单的策划、建设和销售，因此商业地产开发也伴随着较大的挑战和风险。 同时，城市综合体作为商业地产类项目的塔尖极致形态，其对策划、招商 、设计、运营管理、资金链等均提出了更为苛刻的要求，需要更加理性的决策和投入，一旦出现闪失，其负面影响不仅仅是项目本身，波及面会更加广泛，挽回难度也会更大。 假如说住宅地产卖的是产品的话，那么商业地产卖的就是价值，是超越于物业形态之上的商业价值。由此可见，它可以增值数倍，同样也可以血本无归。其核心决定因素就是商业氛围的打造，这也是绝大多数商业地产项目均有市场培育期的原因所在。而商业氛围的成熟期，抛开资金链的因素，也不同程度地决定了投资者自持物业和销售物业的比例，以及销售时机的选择问题。 那么，如何打造一个成功的城市商业综合体呢？ 商业地产项目的操作可分为四个阶段：商业策划阶段、商业设计及建设阶段、营销招商阶段和运营管理阶段。这四个阶段可谓环环相扣、互有交叉，没有轻重之分，但一定要相互协调、配合，任何一个环节的失误都可能造成难以挽回的代价。 商业策划先行 以石家庄新合作广场商业综合体为例，在商业策划阶段，我们首先进行了前期市场调研、商业定位、预招商和投资模拟分析等。经过前期调研和分析定位，该项目位于石家庄市新华区内，不属于传统商圈，但临近市中心，地理位1下载后可任意编辑置得天独厚，通达性好，特别是项目用地周边区域环境较好，集中了省直机关、卫生厅、省人民医院以及一所重点小学和重点中学，周边星级酒店分布较多，居住生活条件优越且配套齐全，所在区域社会地位高，传统商业、金融氛围浓厚。 其次，由于地块周边无城市主干道，且北侧有另一座在建的商城，我们经过反复论证，认为该项目不适于再建设集中式的大型商业，而应以城市商业综合体开发为主，以可销售的店面为商业部分的业态形式，结合公寓、办公和金融配套，将住宅部分定位为理性、内敛，面对高端人群，商业部分则定位...
