下载后可任意编辑国外购物中心商铺租金结构微观影响因素讨论综述国外购物中心商铺租金结构微观影响因素讨论综述 摘要：购物中心商铺租约的租金结构影响因素讨论始于 20 世纪 80 年代的美国， 以中心地理论、 同类零售集聚理论和零售需求外部性理论为基础，以美国为主要讨论对象，发现了商圈购买力、零售需求外部性、直接竞争、 店铺位置、 租约特征、 零售集聚、 销售额等诸多影响因素
最初的普遍讨论逐渐扩展到之后的分中心等级讨论，并在新西兰、 加拿大、 英国、香港发现了不尽相同的讨论结论
关键词：购物中心 租金结构 微观影响因素 一、引言 在过去的一个世纪以来， 购物中心在美国发生了翻天覆地的变化
与工业化、 城市化和社会经济进展相伴随， 购物中心是在欧美许多国家都经历了相似的进展过程
与购物中心一同进展的是关于购物中心的讨论，包括理论和实证讨论
自 Christaller（1933）首先提出以单目的购物和最近中心购物为假设 的 中 心 地 理 论 之 后 ， 多 目 的 购 物 理 论 的 提 出 完 善 了 这 一 理 论
比Christaller 更早些时候， Hotelling（1929）提出的“最小差异化原则”， 而后被进展为同类零售集聚理论， 并在之后的理论和实证讨论中逐渐进展了比较购物理论， 解释了为什么会有同类零售商集聚在同一地点的现象
而后讨论者们发现购物中心中的不同商铺吸引顾客的能力有所不同， 而很多商铺往往能够依赖于其他店铺带来的客流量增加自身的销售额
以 Brueckner（1993）和Eppli & Shilling（1993）提出的零售空间分配模型为基础，零售需求外部性理论逐渐形成， 并且租户形象也逐渐成为外部性的来源之一
20 世纪 90 年代逐渐兴起的关于购物中心估值和购物中心租赁估值的讨论， 真正使关于购物中心商铺租约的租金讨论成为讨论热点
