X 公司 1 X X 商业地产营运方案 根据我司X X 商业地产项目目前运营现状，现将今后X X 项目的具体运营操作方案计划如下： 商业项目运营 一、 第 3、5 层：酒店公寓项目 ㈠． 酒店公寓的概念与分类 酒店公寓，也称服务公寓，酒店公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的中长期住宅。酒店公寓具有如下特点： 1. 酒店公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能； 2. 酒店公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业； 3. 酒店公寓需有酒店般完善的服务； 4. 酒店公寓需具有居家的氛围； 5. 相对于酒店而言，酒店公寓具有一定的价格优势。 与酒店公寓的功能相适应，酒店公寓在设计和配套上主要具有如下特点： X 公司 2 1. 酒店公寓配有设备齐全的厨房； 2. 酒店公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具。 酒店公寓概念的楼盘中，据土地性质的不同，可以分为三类： 1.纯住宅性质的酒店公寓，土地性质在出让时就明确规定为纯住宅性质，只是开发企业在开发时打造出酒店式公寓的概念。其实，这类酒店式公寓就是小户型住宅。居住时完全享用民用水电，拥有70年土地产权。 2.纯办公、商业类酒店式公寓，地块性质为办公、商业，居住使用时需按照商业水电缴费，土地年限只有40-50 年。我司X X 项目三楼产权证上的规划用途是商住，因此是符合改造条件的。 3.建在酒店式公寓用地之上的酒店式公寓，这类产品的土地年限是65 年。经过规划局批准，做为住宅类别使用的（原则上不超过 100平方米）。 ㈡．酒店公寓的实施背景 1. X X 项目运营的现状 X X 项目自开业运营以来，先后从服装精品零售转型到数码港项X 公司 3 目，其结果整体运营的还是不太理想，具体归纳主要存在招商商户不足和客户人气不旺的问题，数码港项目至 10 月 1 日试运营以来，我们也做了试业，开业以及开业后的大型户外活动以及一系列相关推广宣传，但是其宣传效果评估还是存在人气不足的问题，所以以上问题则需要寻找突破口，探寻 X X 项目营运实际可行办法，经过慎重考虑和调查认为酒店公寓项目是可实施的。 X X 项目项目运营团队前期采取的是由下而上的经营方式，主要是通过一楼和夹层及二楼的运营来带动整体 X X 项目的经营，由于X X 项目门口位置，以及街铺出售，二楼绝大多数铺位出售等原因，致使我司对商铺运营的控制力降低，运营困难度增加，再加上商业广场需要主力店的支撑和拉动...
