交通枢纽型城市商业综合体的开发与运营 一．交通枢纽型城市商业综合体特点 交通枢纽型城市综合体一般包括地铁、城市轨道交通、公交站点，人流量巨大，在大型城市商业圈具有较高商业价值。例如，上海大学城城市交通综合体包括轨道交通中心站点、长途汽车站、公交汽车站和大型购物中心、酒店及高尚住宅开发，配套两个城市广场和多个地下停车场。 多物业功能组合。交通枢纽型城市综合体包括交通物业和商业物业，商业物业一般包含写字楼、酒店公寓、购物中心。 城市综合体项目投资规模大，设计和施工都比较复杂，盈利模式比较复杂，投资风险控制难度大，开发和运营单位需要具有较高的驾驭能力和完善的知识体系。 二．调研与论证方法 采取了如下调查方法： １．城市规划与区域经济调查和研究工作相互结合。在完成上海松江大学城轨道交通综合体项目同时，完成了上海松江与东京城市新区的国际比较研究，提出了松江依托大学城建设上海区域 CBD 的新思路。 ２．消费者调研。吸纳上海高校在人口研究方面的成果，结合松江实际，充分了解上海区域人口特点，把握上海城市人口变化规律，研究消费者收入与消费习惯。 ３．文化主题调研。城市综合体吸引消费者主要依靠一流的建筑特色和具有文化艺术品味的室内外环境，留住消费者依靠良好的业态组合和商业服务。 三．可行性分析与盈利模式特点 可行性分析特点 １．基础调查工作由新摩尔公司独立完成，团结商家共同进行市场分析工作，虚心听取政府职能部门意见，利用规划局、商业局等城市出规划和商业网点文件。 ２．根据盈利模式要求，引导可行性研究工作，判断不同方案的可行性，进行周密的比较研究，协助甲方正确决策。 表9-3 大学城站点城市综合体项目分析 S 优势 1. 松江区位优势 上海松江新城规划起点高 2. 松江经济发展持续向前 3. 轨道交通与城市长途客运及公交相互结合，带来较高商业价值。 W 劣势 1. 目前人气不旺，仅仅依靠客运中心并不能满足商业人气需求。 例如上海龙之梦拥有轨道交通和地铁人流双重优势，因为开发定位不准，经营不善，举步维艰。 O 机会 1. 上海是长三角经济发展龙头，世界博览会 2010 年在上海举办,利用松江区位优势可以充分发挥上海的辐射作用。 2. 松江新城的建设和开发为项目商业价值提升有利；大学城人口持续增加。 3. 松江缺乏大学专业市场，松江区商业网点规划鼓励发展物流和大型专业市场。 T 威胁 1. 市区商业地产与松江其它区域...
