西北市场简析一、 西北消费者简析：受西北（新疆、甘肃、青海）地域特点（地理、气候、配套、交通、政治经济文化历史等等）影响，大量客户对本土地产市场消费信心不足， 持币观望， 为拥有良好的居住生活环境及保证个人资产保值增值，他们选择内地置业投资。1. 西北市场成因：受地理环境因素影响，西北城市交通发展迟缓，出行不便；气候干燥，冷热温差太大，水资源匮乏，居住环境恶劣；城市基础设施建设及居住生活区日常生活配套工程跟不上，无法享有正常的生活质量。2. 城市文化：因西北城市人口组织多元化，造成在饮食、消费、价值观等方面形成较大差异，且西北少数民族较多，分列活动时有发生，生产生活安全感较低，导致大量人口内地迁移。3. 人口比例：受西北城市发展原因影响，西北人口组织外地人占总人口的 76.85%，且这部分人正是西北的主要高收入者，他们多从事石油开采、棉花种织、经商等工作，对于经后的养老生活环境他们优为关注。4. 目标客户收入来源：A、人口组织：多以石油、矿业、化工、棉业工人组成，均为高收入者。B、收入：普通职工个人年收入均在8 万以上，由基本工资及多种福利补贴组成。C、支出：因西北职工在 吃（有菜篮补贴） 住（单位分房） 行（单位免费车） 教育（子女免费入学）等方面支出较少，所以储蓄率高。5. 目标市场客户分布特点：受地理环境影响，西北人口分布广，无法形成有效集中推广。区域分布：河西走廊、新疆北部、塔里木河流域、柴达木盆地及少数集中居住区四、西北客户细分指标指标一：置业周期一家几代同住一个屋檐下，甚至是几代相传的时代已经渐行渐远。随着而来的换房，换几个地方，搬几次家，成为人们生活中的平常事。在欧美，一个人一生中住宅置换达五、六次之多。不同置业周期客户对房屋需求差异明显。 在中国，置业次数与年龄的关系是一条曲线：20-30 岁人群购房有 80%以上属首次购房， 31-40 岁人群中 2-3次购房的占到 48%，40 岁以上人群中 2-3 次购房占到 30%左右。按照客户购房次数分类：首置、首改、再改、老年购房。因历史、地理位置、气候等原因造成的西北客户为后两项：首改、再改、老年购房（养老型购房）。指标二：目标客户收入来源收入组成部分由：基本工资+各类补助金 +奖金组成；普通职工年收入达到：近5—— 8 万人民币，家庭总收入：10—— 20万左右；企业管理层人员、 政府官员、 个体私营老板收入更是普通员工二陪以上图 1. 不同支付能力的三...
