随着社会经济发展日趋活跃,农业人口的流动、集体土地的流转以及农村房屋的交易等问题的频繁发生,迫切需要加强农村集体土地的地籍管理,尤其是宅基地的地籍管理。一、农村宅基地登记发证的问题从实施的情况看,在一些环节上少数土地登记人员对该项政策与技术要求还有认识不到位的地方,如对宅基地的宗地图的要求,宅基地登记面积的认定,超面积的处理,各类表格调查、审核意见的填写,公告的安排以及未形成标准的统一登记发证。农村宅基地由于形成阶段的政策和规定不同,管理主体的变更,管理手段的落后,而确权登记时却要面对多年来历史遗留问题。何况,原农村宅基地使用证大部分未标注基准点,不能确定宅基地的准确位置,甚至宅基地的面积不符合村委会上报的宅基地面积,或当事人申请的宅基地与实际批准的宅基地的面积有误差,造成实际占地与核发的土地证面积不一致。宅基地的登记发证必须有明确的可操作性的规范程序,否则将会带来严重的后果。■(此处有公式或插图)二、农村宅基地登记发证的要求时下,农村宅基地登记发证工作已在各地展开。在具体办理时,必须注意以下几个方面的工作要求。1.宅基地宗地图的要求宅基地宗地图上的地物、界址点(线)及与地物的关系等,均应与地籍图相一致;宗地图与地籍调查表界址点位置、编号应相一致,界址线与地物关系的表示应与地籍调查表的界址说明相一致,界址边长数据相一致(确实无法实地勘丈的采用反算边长);根据《村庄地籍调查实施细则》使界址点(线)与地物的关系及地物间的关系,同实地一致;对于不规则的宗地图形能够拆分成若干规则图形的,也应按规则图形计算面积;对于共用宗地使用人宅基地面积,先按各使用人的使用情况分摊宗地面积,再按相应规定认定各使用人允许登记发证的面积。2.宅基地面积的认定由于我国目前农村宅基地政策在不同的阶段、不同的地区各有不同,必须依据各地不同时期的宅基地政策的变化情况,公平、公开和实事求是地确定宅基地面积。比如,南京市就曾分别按照1982年2月以前、1982年2月～1987年7月19日、1987年7月19日以后三个时间段的相应政策规定来认定宅基地的限额面积。对实际使用的宅基地宗地中允许登记的面积,参考原始材料在相应时间段的规定限额面积内认定。原使用的宅基地凡经扩建、翻建、拆迁过的,应按扩建、翻建、拆迁的时间认定限额面积的时间段。南京政府对宅基地使用面积的规定见表一。3.宅基地超面积的处理由于村庄地籍调查结果反映农村宅基地超面积现象比较普遍(一般为建房和围墙圈占),对于宅基地的超面积问题,主要以宅基地的有关政策为依据,结合具体情况分别处理。在土地部门补办用地手续的操作程序为:个人申请(包括原使用人同意)——村民小组和村委会同意——乡(镇、街道)初审——区间审核批准。补办宅基地手续收费标准应结合当地的文件规定。南京农村宅基地超面积的处理见表二。4.公告的安排及登记发证以组或村为单位的初始土地登记公告,是《土地登记规则》规定所必须的,也是为避免今后产生不必要矛盾的措施,这个环节一定不能省略。公告应在完成以下工作后再安排。(1)对村庄地籍调查成果及原始材料进行审核,按村庄列出每宗地的基本情况,即地籍号、使用者、宗地面积、批准面积(包括批准文件类型、使用年代、变化过程)、可认定面积、超标面积、可补办面积等。(2)对可补办面积,布置乡(镇、街道)土管所通知使用者办理补办手续。(3)对照前两项内容,初步确定每一宗地登记发证面积,实施公告。(4)公告无异议的(包括异议被否定的),实施初审意见的填写、审核、批准、注册登记、发证。农村宅基地登记发证工作要贯彻执行《地籍管理“十五”计划纲要》,结合各地农村的具体情况,体现以图管地和以证管地的思想,强调操作上的规范化,程序上的合法化,要重视地籍调查和登记工作的质量。尤其对宅基地超面积的处理,要能体现不同时期政策变化的实际,解决好历史遗留问题。三、农村宅基地管理的探讨农村集体土地宅基地的确权登记,必须符合城乡一体化土地管理的发展趋势,以节约土地、优化资源配置为目的,实现土地资源的有偿使用和土地管理信息化。从南京农村宅基地发证登记工作以及其他城市的经验来看,迫切需要进一步做好以下几项工作:1.农村集体土地确权...
