下载后可任意编辑《司法解释》在土地使用权转让合同中的适用作者:邢万兵 建设用地 2010-11-10 《城市房地产管理法》第 38 条规定：“下列房地产不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……”第 39 条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：（1）根据出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）根据出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”假如使用权转让合同不符合该法定条件，或者一物数转，相关纠纷如何处理？《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称“司法解释”）不仅为司机机关处理相关纠纷提供了审判依据，而且也为土地使用权转让合同的签订与履行提供了操作指南。 2009 年 7 月 9 日最高人民法院发布了《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》，意见第 2 条指出：“切实依法维护国有土地使用权转让市场。要正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转。”该指导意见充分肯定了《司法解释》的先进成果，两者坚持一脉相承的原则与立场。 一、区分转让合同的履行与生效 我国现行法律对物权变动采纳债权形式主义的变动模式，即债权契约＋交付 （或登记）为物权变动的根据，债权契约是当事人为物权变动达成的协议，只有经过交付或者登记才发生物权变动的效力。债权契约是物权变动的原因，交付与登记是债权契约的履行行为，物权变动是债权契约履行的必定后果；债权契约的成立、生效、履行由合同法调整，而物权的设立、变更、转让、消灭则由物权法调整，原因行为效力不受物权变动要件的影响。 《物权法》第 14 条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应下载后可任意编辑当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”土地使用权转让属于不动产物权变动的范畴，应当办理变更登记手续，物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力。办理变更登记手续属于合同履行的问题，合同是否履行、能否履行与合同效力不应相互混淆，一方拒绝履行，对方可以请求法院判决强制履行，...
