北京大兴区地块研究报告2012-01-1PART1项目背景及市场研究宏观市场分析宏观市场分析房地产市场分析房地产市场分析区域市场研究区域市场研究项目本体分析项目本体分析宏观市场分析宏观市场分析一、国家政策层面二、北京宏观经济形势基调:抓紧建立住房保障体系基调：促进房地产市场稳定健康发展基调：抑制部分城市房价过快上涨《关于促进节约集约用地的通知》出台“10.22”新政出台松绑二套房营业税征收5年减至2年《关于促进房地产市场健康发展的若干意见《境外投资管理办法》出台《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》《关于加强土地出让收支管理的通知》《调整个人住房转让营业税政策的通知》《流动资金贷款管理暂行办法》出台《个人贷款管理暂行办法》出台《加强房地产用地供应和监管有关问题通知》《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》“4.15新政”出台“9.29新政”出台基调:严厉打压“1.26”国八条出台上海继重庆后开征房产税上海继重庆后开征房产税“京十五条”出台前7个月6次上调准备金率、3次加息7.12国务院常务会议“二三线城市”也要限购7.26“新版沪四条”发布，再次紧缩限购令8.2“四大行”叫停房地产信托业务8.16住建部二三线城市限购标准出炉10月佛山限购令松绑朝令夕改11月初中山出台限价令…...政策风向不断转换，楼市不能承受调控之重【市场解读—2011年宏观政策回顾】20082008200920092010201020112011基调:继续抑制2011年政策持续收缩、市场下行2011年政策持续收缩、市场下行【市场解读—2011年宏观政策回顾】政策回顾鼓励自住消费，抑制投资，严控土地和房贷；政策针对性强，严控房价过快增长。10-12-2611-4-611-7-7金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点.金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点.金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点.金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点.存款利率：2.75存款利率：3存款利率：3.25存款利率：3.5贷款利率：5.81贷款利率：6.06贷款利率：6.31贷款利率：6.56一年期存贷款利率房企融资成本提高、融资渠道减少；购房者购房成本增加11-2-9新“国八条”出台，涵盖限贷、限购、问责、交易税四个方面。“京十五条”出台，被称为史上最严厉“控需求”政策。10-4-17二套首付50%；贷款利率不得低于基准利率1.1倍；购买首套住房首不低于30%。11-01-2611-2-15召开的国务院会议指出，坚定不移的搞好房地产调控，进一步巩固调控结果，促进房价合理调整。11-10-29金融政策回顾政治局坚持房地产调控政策不动摇11-12-2911-11-30中国人民银行存款准备金率下调0.5个百分点存款利率：2.12012年关已至，严格调控之风丝毫未减弱2012年关已至，严格调控之风丝毫未减弱温家宝总理：进一步巩固房地产调控成果将加快推进房产税的实施财政部：温家宝总理：首提下调房价，彰显调控决心重申将加快推进房产税的实施财政部：珠海：全国首个双限令出台（限价、限购）广州增城：出台所有住宅产品限价令中山：执行期52天限价令出台上海：预期缴纳房产税将按日加收滞纳金要求银行密切关注房地产贷款风险银监会：2011年11月2011年11月2011年11月2011年11月2011年10月2011年10月【市场解读—2011年宏观政策回顾】【市场解读—2011年宏观政策回顾】政策趋势：继续坚持房地产调控政策不动摇，货币政策微调缓解调控压力对房地产业而言，本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，预计限购、限价等行政性政策在2012年不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。2011年11月底，央行近三年来首次下调存准率，预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。宏观调控持续收紧，力度之大、波及面之广远超之前，价格开始下降，市场开始冷淡，弱市下，我们需要把握有限需求，强力应对市场变化。【市场解读—2011年宏观政策回顾】宏观市场分析宏观市场分析一、国家政策层面二、...
