房地产基础知识培房地产基础知识培训训房地产的相关概念房屋基础概念房屋分类影响房价的因素认识房屋两证房地产中介定义房地产中介定义中介：以第三者身份促成交易而收取合理及合法报酬的行业.房地产：•房地产是房产和地产的总称。房地产也叫不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地；单纯的房屋；土地房屋的综合体。房地产经纪人：是指在经济活动中以收取佣金为目的,为促成他人交易而从事居间、行纪（行纪又称信托，就是指行纪人受他人委托，以自己的名义代他人购物、从事贸易活动或寄售物品，并取得报酬的法律行为。）或代理等经纪业务为常业的公民、法人和其他经济组织房地产行业分析房地产行业分析一级市场:又称国家级土地市场,其主体是代表国家的房地产管理部门按照城市规划和土地管理法有关规定征用土地，将土地使用权出让给承担开发业务的企业特点：国家垄断经营房地产行业分析房地产行业分析二级市场:即房地产开发市场（又称增量市场）其经营主体为各房地产开发公司，经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的房地产出售给单位或个人房地产行业分析房地产行业分析三级市场:具有消费性质（又指存量房市场）一般指二手房房租赁和买卖，房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市场范畴土地交易土地交易•出让年限：居住用地70年;工业用地50年，教育、科技、文化、文化卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;交易方式转让买卖交换赠予析产（离婚时分割财产部分）继承房屋交易房屋交易抵押--指产权所有人以房契作为抵押，向银行取得借款，并按期付息租赁--指产权所有人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为什么样的房子不可以直接上市交易？1．司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其形式限制房地产权利的；2．已经被抵押的3．所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;4．有所有权纠纷的;5．已被列入拆迁公告范围内的;6.擅自改变房屋使用性质的7.依法收回土地使用权的。8.法律、法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形二、房屋基础概念二、房屋基础概念•容积率•小区总建筑面积与总用地面积的比值•容积率=建筑总面积÷用地面积•建筑密度--建筑物底层占地面积÷用地面积（反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度）•建筑高度—建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。一般在风景区、文物保护单位、建筑保护单位周围有限高要求•建筑间距--建筑间距的控制是为了保证人们工作、生活的质量与安全，满足必须得日照、通风与消防要求。按日照间距与消防间距要求，求其最大值；最低需满足冬至日中午满窗日照一小时或偏斜照二小时。•建筑面积＝套内面积＋公摊面积•套内面积=套内净面积＋套内墙体面积＋阳台面积•公摊面积：公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等它仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋房屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。•得房率=套内建筑面积/建筑面积一般：多层住宅为82-92％，小/高层住宅为67-82％，商业、办公楼为55-70％绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率绿地覆盖率：绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比•层高--住宅高度以“层”为单位计算；它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。目前，一般住宅层高在2.8米左右;•净高--则是指层高减去楼板厚度的净剩值，一般在2.65米;•住宅进深--指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。•我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。•在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就是住宅成为狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，不过，进深大的住宅可以有效的节约用地•住宅开间即住宅的宽度。•指一间房屋内一面墙皮之间的...
