下载后可任意编辑国际置地经营战略规划及南门国际城营销概案一、市场分析1.1 市场背景、现状及进展趋势乌市房地产市场的进展，已经经历了两个时期，现在正进行第三个进展阶段。★萌芽期：97 年以前，称得上是乌市地产市场进展的萌芽期，该阶段的最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。★过热期：98 年至 2001 年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产进展的一系列国家政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，乌市房地产业获得蓬勃进展，乌市房地产市场出现过热现象。从 98、99 年的供给严重不足，转变为 2000 年，尤其是 2001 年市场的严重过剩。房地产过热期最明显的特征是： 1、政府对地产市场的宏观控制能力差，不能对土地开发审批进行指导和控制。2、众多进展商一哄而上，产品品质普遍不高。下载后可任意编辑3、市场处于完全无序的竞争状态下，恶性竞争明显。4、企业的品牌意识较差。以上几点是对乌市地产开发过热期的总结性描述，下面我们重点分析一下乌市房地产市场之现状。乌市房地产市场的现状，主要表现在以下三方面：1、市场供需严重失衡。据统计，乌市 2001 年房产空置达 113.5 万 m2，占全市房地产开发量的一半，比 2000 年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到 67%，约为 76 万m2，根据 2001 年乌市高层消费总量约 50 万 m2 计，仅消耗这些空置的高层即需一年时间，市场供需的严重失衡，使高层市场整体低迷，成为影响高层销售的最根本因素。2、产品同质化严重，结构性矛盾突出。乌市高层房地产最大的特点就是同质化，无论是区位特点，规划设计还是功能定位，产品严重的同质化，使大量有效市场得不到开发，部分房地产企业也感觉到了这一点，纷纷进行结构调整，进入细分市场，如中泉广场、广汇·中天大厦借高档写字楼上升期，介入此市场，获得不俗的销售业绩，中泉广场的写字间销售率已达到 65%，而广汇·中天大厦销售也达到 60%以上，而新天·天安名门、广汇·汇丰园则介入豪宅市场，在市场上取得不俗的表现，所以， 行市场细分，顺应房产结构性调整的趋势，是该阶段地产营销的制胜策略。3、过渡概念炒作，使消费者无所适从，缺乏购买决策信心。2001 年，市场竞争态势的加剧，迫使各进展商纷纷界入概念炒作，以期通过一两个概念炒出一片市场，殊不知，在房产无任何优势的情况下，毫无个性的概念炒作，只能加大消费者的不信任感，产生消费信心危机，这点，对每...
