保利西海岸项目个案分析一、项目概况（一）项目区位条件项目位于岳麓潇湘大道与岳麓大道交汇处西南角, 银盆岭大桥以西，邻近地铁 4 号线、长株潭轻轨线，多条公交线路可达，未来交通区位优势明显。项目为于滨江新城板块，是政府全力打造的长沙新型金融中心，区位价值潜力大。周边环绕奥克斯广场、绿地广场等大型商业综合体，正对文化遗址裕湘纱厂，片区教育、商业等配套及景观资源较为完善。图-1 项目区位条件示意图（二）项目基本信息项目为一线江景社区，以“品牌效应+区位价值 +完善配置”为主要卖点。表— 1 项目基本信息表开发商保利（长沙）西海岸置业有限公司物业管理湖南保利物业管理有限公司开盘时间2015 年 10 月（新加推）入住时间2017 年 12 月 30 日（A1、A2、B3）占地面积24.48 万㎡项目均价住宅 8000 元/ ㎡商业 30000 元/ ㎡绿化率32% 建筑面积143.03 万㎡物业类型高层住宅、写字楼、集中商业、 soho 公寓容积率4.75 （住宅）户型80— 160 ㎡装修情况毛坯户数5888 开发周期两期二、项目整体规划项目整体规模大，分两期开发建设（如图所示），楼栋沿江由东往西呈东南向行列排布，楼栋南低北高，具有良好的通风采光效果。一期由 8 栋 40— 46 层住宅和 4 栋 2— 3 层街区商业用房组成。 分一线江景房（红色标注）和二线江景房（黄色标注）和内部景观房（蓝色标注）。二期主要为商业、写字楼建筑。小区完全人车分流，地下车库入口直接设置在车行入口处，再由电梯直接入户。车位比为1：0.8 ，比例不符合改善型楼盘的需求数量，小区内部不设垃圾站。图— 2 项目整体规划图三、项目产品设计（一）项目户型配比项目整体规模较大，总户数5888 户。产品面积区间为79— 188 平米，满足各个户型区间的人群需求。分平层和复式两种产品，平层层高2.9m，复试层高 5.8m。公摊率为 23%，复式赠送面积较大，性价比相对较高。层数为40— 46 层的超高层，底层部分架空。主力户型为130 ㎡— 161㎡的平层和复式户型，针对改善客户群体，户型配比较为合理。（二）项目在售户型分析一等楼车行出入口景观组团二等楼三等楼人行出入口项目在售户型点评94 ㎡, 三室两厅一卫亮点主卧空间较为阔绰，舒适度好；客厅、主卧室南向，户型设计合理，采光较好；赠送阳台面积大，舒适度较好；不足面积过于紧凑，舒适度欠佳；受过道影响， 客厅面宽过窄， 实际使用面积不足；赠送房间面积过小，实用性较差；墙...
