阳江国际大酒店地块研究及策划报告致广东中鼎集团有限公司阳江国际大酒店地块研究及策划报告致广东中鼎集团有限公司Page31原有酒店应如何处置？拆除重建？拆除不建？或者保留整改？本项目商业有多大的市场空间？如何提升本项目的商业业态？通过商业、酒店和住宅物业的策划，实现项目的价值最大化。数据来源：戴德梁行（上海）咨询研究部23核心问题Page4汇报思路项目分析项目背景项目概况商业物业市场分析酒店物业市场分析社会经济环境分析住宅物业市场分析项目整体定位项目商业部分策划市场分析项目策划项目住宅部分策划项目酒店部分策划项目开发Page5项目概况项目背景项目分析Page6阳江国际大酒店概况阳江国际大酒店总建筑面积约47500平方米，占地面积约82000平方米。项目背景－－国际大酒店的历史背景阳江国际大酒店概况交通情况离机场距离:19公里；离火车站距离:50公里；离市中心距离:3公里。地理位置酒店位于阳江市区风景秀丽的鸳鸯湖畔，毗邻南国风筝竞技场。周边环境周围景观:鸳鸯湖景园,南国风筝竞技场,市府中心广场,金山公园占地面积约82000平方米建筑面积约47500平方米层高层数标准客房层层高3.1米、总层数13层餐饮设施容纳500人的宴会厅、中餐厅、西餐厅、酒吧、咖啡廊康乐设施迪斯科舞厅、卡拉OK厅、桌球室、乒乓球室、电子游戏机室、保龄球场、健身室、按摩室、桑拿浴室、镭射影厅等。商业设施容纳800人的多功能会议厅、商务中心、商场、出租写字楼Page7阳江国际大酒店的客房结构及房价阳江国际大酒店于1996年开业，开业初期，为阳江当时最高档的酒店。客房总数248间，主要客房的平均房价为265元/天。客房类型和房价如右表：项目背景－－国际大酒店的历史背景客房类型数量(间)市价（元）优惠价（元）标准双人房156508258豪华双人房65568288标准套房8768388商务套房8848428豪华套房10968488总统套房123801190Page8阳江国际大酒店的历史经营情况酒店开业初期（1998～2000年），全年营业收入在5000万元以上。自2001年开始，营业额逐年下降；2003年开始，酒店已经在亏损经营；至2005年，已经发不出工资。因此，酒店的盈亏平衡点在4000万元左右。酒店在2004～2006年，客房生意逐渐减少。开业初期，房价按市价的八折出售，中期按五折出售，最差的时候，甚至给旅游团的房价为100元。正常经营情况下，餐饮的营业收入比客房稍高，如右下表所示。2000年国际大酒店各部分营业收入比例客房营业收入,38%餐饮营业收入,46%休闲娱乐等其他收入,15%项目背景－－国际大酒店的历史背景阳江国际大酒店历年营业收入500050005000480042003600300022001300010002000300040005000600098年99年00年01年02年03年04年05年06年万元Page9阳江国际大酒店的历史经营情况阳江国际大酒店的客户主要为两种类型：会议接待和旅游团，分别占的比例将近40%。散客及商务客户等约占20%。阳江国际大酒店生意衰退的主要原因透析：•酒店为国企－－中国银行所属，经营者经营主动性较差，管理体制不完善。•政府部门的会议接待较多，回款较迟，影响酒店整体运作。•2003年开始，阳江中高档酒店供应量增加，导致市场竞争激烈。另外，漠江路的中高档餐饮亦夺去酒店的餐饮优势。•酒店长期没有重新装修，在竞争中处于劣势。•酒店经营下滑，员工失去信心，人员流动性大，直接影响到服务质量，导致酒店经营下滑得更快。项目背景－－国际大酒店的历史背景Page10项目区位环境分析项目位于城东鸳鸯湖北面，湖景资源丰富。鸳鸯湖公园现建成景区面积16.7万平方米，绿化面积10.8万平方米，有鸳鸯湖、南国风筝场、风筝博览馆、海鸥观礼台和广场雕塑“放飞之梦”等景点。鸳鸯湖水面积为47公顷，是市区最大人工湖。鸳鸯湖湖水清澈，花繁叶茂。南国风筝场1991年建成，占地12万平方米，是市民和游客休闲、娱乐的好地方。项目分析－－项目区位Page11项目所在区域与其他区域相比较城南城南城北城北中心城区中心城区城西城西项目地块城东城东•政府大力发展的新区之一，目前尚未正式启动•市民意象：城乡结合部•基础设施缺乏•居住用地已基本批让完毕•市政府所在地，山水景观资源优势明显•市民意象：...
