房地产业营改增主要文件房地产业营改增主要政策文件有：1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 18 号）3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 23 号）4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68 号）5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告 2017 年第 11 号）一、纳税人（一）基本规定在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。（二）两类纳税人纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过 500 万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。二、税率及征收率房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为 11%，征收率为 5%。三、应纳税额的计算（一）计税方法增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照 5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016年 4 月 30 日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。（二）一般计税方法应纳税额的计算计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额销项税额=销售额×税率销售额=含税销售额÷（1+税率）当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。（三）简易计税方法应纳税额的计算计算公式：应纳税...
