税收征管调研报告近年来，房地产已成为拉动经济增长的一个新支撑，并由此成为税收增长的亮点。由于房地产业对经济发展、拉动内需、改善人民群众生活至关重要，因此，中央一再提出必须促进房地产业持续健康发展，各级政府要对房地产的调控和监管切实负起责任。作为税务机关，更肩负着对房地产企业税收监管的职责。自我国加入ＷＴＯ后，随着人民币的不断升值，投资领域的进一步开放，外资财团纷纷到国内来投资房地产。外资企业有着强大的资金实力和市场竞争能力，可以预计，在未来相当长的时期内，境外资金和各类机构会以更大规模进入中国更大范围的房地产市场。从税收的角度来看，一方面房地产业的发展会增加税源，但另一方面也带来了税收管理新的课题。一、我市外资房地产企业基本情况（一）户籍情况至06年末，全市房地产企业共计565户（含内外资），其中开业509户，筹建期31户，其他25户。在这565户房地产企业中外资企业有126户，占两成以上。（二）企业经营状况从上表反映，至06年末，全市外资房地产企业开业户数有84户，占66.67%，筹建期企业户数占24.6%。据统计，至06年末全市外资房地产企业开业户中已预售有入库税款的共27户，仅占全部开业户数的32%。（三）06年税收收入情况从我市的情况看，06年全市房地产企业共计入库所得税42627万，比05年28185万增长51.24%，其中外资企业入库13050万，占全市的30.61%（同期比重为25.49%），比05年的7184万增收5866万，增幅达到81.65%，其增长幅度远远超过内资。二、外资房地产企业管理中存在的主要问题目前，对外资房地产企业的管理存在许多问题，主要表现在以下三方面。第1页共10页（一）政策法规差异造成的管理难点内外资房地产企业适用所得税税率均为33%，不享受税收优惠政策，但由于内外资房地产企业适用的所得税法、税收政策不同，因此在预收款征收所得税、收入的确认、成本费用的列支等问题上二者存在一定差异，并最终影响所得税的缴纳实现。现将二者主要差异进行比较：1、预售收入预缴所得税方法内资房地产企业适用的税收政策规定（以下简称内资规定）预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。外资房地产企业适用的税收政策规定（以下简称外资规定）预售房地产并取得预收款的，按预计利润率计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。2、预售收入预计利润率内资规定经济适用房项目其预售收入的计税毛利率不得低于3%；非经济适用房开发项目预计计税毛利率按所在城市不同确定，①位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市XX县区和XX县区的，不得低于20％；②开发项目位于地及地级市XX县区及XX县区的，不得低于15%；③开发项目位于其他地区的，不得低于10％。无锡地区预计计税毛利率适用15%。外资规定预收款预计利润率按项目不同确定，①别墅、写字楼、公寓、营业用房等项目预计利润率为10%--20%；②普通住宅等项目预计利润率为5%--10%。无锡预计利润率分别适用10%和5%。3、视同销售内资规定开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得第2页共10页利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。外资对将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务等行为未作规定，仅规定采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。4、预提费用内资规定计入开发产品...
