不同类型房地产估价总结 居住 特点 1 、 单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大； 2 、 具有较强的相似性、可比性； 3 、 不同类型住房价格内涵差异明显。 价格 影响因素 宏观因素：城市经济发展水平、城市规划、产业政策与导向、住宅市场供求状况等； 微观因素： 1 ）区位状况：位置（方位、距离、朝向、楼层）；交通条件；生活服务设施；教育配套设施；环境质量。 2 ）实物状况：建筑结构、类型和等级；设施与设备；建筑质量；装饰装修； 估价 方法 市场法：转让价格、抵押价格、征收补偿价格的评估；商品房预售价格定位 成本法：抵押价值评估、征收估价、在建工程的估价 收益法：出租型公寓 技术 路线 商品房： 1 ） 单套商品房：直接通过对交易实例的修正测算出待估对象的价格。 2 ） 整幢或数幢商品房：通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用市场法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。 房改房、经济适用房：要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题 1 ） 利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益； 2 ） 利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。 商业（零售、批发） 【百货店、超级市场、大型综合商场、便利店； 专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店】 特点 1、 收益性； 2 、 经营内容多，业态多样：不同经营内容（不同用途）一般会有不同的收益水平； 3 、 出租、转租经营多，产权分散复杂：调查清楚产权状况（分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估）； 4 、 装修高档且复杂（充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响）； 5 、 垂直空间价值衰减性明显 价格影响因素 1、 区位状况：1）地段繁华程度；2）交通条件；3）临街状况；4）楼层：底层高于其他楼层（又取决于电梯情况：如果没有电梯，首层与二层价格相差较大，二层与其他层价格差距大大缩小；如果有自动扶梯，首层与其他层价格差距大大缩小）； 2 、 实物状况：1 ）建筑品质（建筑结构、装饰、设施、建筑平面或空间利用的难易、可改造程度、外观乃至建筑物的临街门面宽窄等）及内...
