售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。 一、 关于售后返租、您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析： 模 式 长 期 售 后返租 特征 商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同 优势 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位 ，给投 资 者 坚 定信 心 ； 适当 降 低 投 资 门 槛 ，可 以 扩 大 客户层 面，有 利 于加 快 项 目 销售速 度； 如 果 项 目 经营 管理 非 常 成功 ，远 期物 业租金收 益 将有 可 能超 出承诺 回报 劣势 承担 十 年 的返租补 贴 ，有 经营 收 益 的压 力 ； 如 后期经营 管理 没 有 达 到 预 期目 标 ，则 承受 返租年 限 越 长 ，压 力 越 大 ； 因 返租而 产 生 相 应 的法律 风险 适用性 开发商知名 度较 低 ，运 营 难 度较 大 ，但项 目 未来潜 力 巨 大 的商业项 目 模 式 短期 售 后返租 特征 业主购 铺同时与开发商签 订 委 托 经营 管理 协 议 ，将物 业返租给开发商。租期内 由开发商转租，统 一经营 管理 ，租期 1-3 年不等； 发展商一次 性返数 年 的租金，并 降 低 首 付 ； 返租期内 ，业主定时从发展商处得 到 固 定的租金回报 优势 分割 灵 活 、客户层 面广 ，开发商可 在短 期内 回笼 资 金，降 低 项 目 整 体 资 金压 力 ； 特 征 客 户 购 铺 同 时 与 开 发 商 签 订 委 托 协 议 ， 将 房 产 返 租 给 开 发 商 ， 租 期 内 由 开 发 商 转 租 经 营 ， 租 期 两 到 十 几 年 不 等 发 展 商 一 次 性 返 数 年 租 金 降 低 首 付 返 租 期 内 ， 业 主 定 时 从 发 展 商 处 得 到 定 额 租 金 回 报 收 益 方 式 销 售 收 入 ； 快 速 销 售 、回 笼资金 优势 投资的收 益 明确， 如果主 力店品牌好， 则有较强的安全感 分割灵活， 客 户 层面广 劣势 实际租...
