商业地产产权与使用权售价确定方法

商业地产产权与使用权售价确定方法 对于任何商业地产项目来说，通常都要制作一个全体系的价格系统，其中既包括租金价格体系、产权售价体系两个核心部分，又包括使用权售价体系等不同方面的内容，同时又必须遵循一定的先后顺序，即首先确定项目的租金价格体系，然后才能制定产权售价体系。 按照业内通行的做法，项目的租金体系都是按照套内建筑面积（又称使用面积）计算，并且要对等换算成一天一平方米的租金价格标准单位。这是因为不同位置、规格的铺位的月租金和年租金数额往往相差很大，如果不进行换算就无法进行横向衡量和对比。这种分析只是国内三、四线城市商业地产一个常规的商业规律。实际上，在分析不同地区、不同城市和不同区域的商业地产租金水平时，还要考虑一些地方商业特性和特殊的商圈背景。 一、商业地产产权售价确定方法 商业地产项目确定租金价格体系后，才能制定产权售价体系。这是因为：第一，在租金体系的制定中，同一商圈内的不同项目的租金差别往往不会很大，但在制定产权售价体系时，通常是以每平方米的建筑面积的价格制定的，而且这个价格基数往往较大，这样同一商圈的不同项目的产权售价差别就会非常大，这种情况下整个项目的销售额就会出现巨大偏差和损失，最终可能会直接导致项目销售的失败或者是整体回款额的大幅降低；第二，产权销售必须考虑租金和售价的比例关系。所谓租售比例，是指购买商业地产或住宅产品后，能够收取的年租金和购房总额的比例。商业地产也会采用这种方法计算回报率，这是商业地产租金收益的一个最直观的换算方式。 商业地产和住宅的一个很大不同就是二者对租售比例关系的着眼点不同。现实情况中，很多人购买住宅后对于租售比例往往不太关注，因为住宅的用途是以自住和升值为主。与之相对，商业地产的用途主要是作为商业开发经营使用，投资人关注的是商铺的位置，购买商业地产产品后最关注也是最大的一个收益就是租金收益，也就是商铺实现的是包括投资人购买后的物业增值功能、投资人购买后对外出租的租金收益功能、投资自营户购买后自己经营的功能、经营户租赁后的经营盈利功能等多方价值功能，同时各项价值功能之间往往还有内在关联。因此，在商业地产开发中，从开发商的常规预期出发，都希望将商铺直接售给投资自营者，以一次性完成商铺销售和招商工作。但当前的实际情况恰恰相反，市场上大部分商业地产项目，尤其是商铺和门市房类型的产品的购买者基本上都是投资人。而对于单纯的经营者...