1 商业地产管理运营模式 一、商业地产成功的因素及要求 1 、功能：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求
同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能； 2 、地段：商业地产对地段的要求更高
3 、客户：商业地产的客户包括经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群
商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的
4 、资金要求：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛， 沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持
5 、物业要求：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存
6 、销售模式：商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式
而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高
7 、专业性：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理
8 、投资回报形式：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式
二、商业地产的价值链 五方主体 （生物链） 受益来源 （价值链） 影响因素 （价值支撑） 备注 投资者 物业投资回报 商业增值能力/物业升值能力 （增值力） 大小业主 开发商 房地产开发利润 物业质素/营销推广/售价水平 （产品力/销售力） 2 营运商 租金差价及管理费等 商业规划/业态业种/租金水平 （招商运营力） 管理公司 大商家 经营者 商品差价 人流/环境/商品/服务/价格
