精品文档---下载后可任意编辑住宅商业定价的第一原则：最大程度的发现产品的真实价值，使产品价格与价值最大程度的接近。实现这一原则的数学原理：优选法。序：以前的定价方式 1、主要的前模型定价方式（1）基价－差价法 1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价 3）确定层差 4）制定价格表 5）销售中检验、反馈（2）基价－系数法 1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价的系数 3）基价与系数相乘，并纵横比较 4）确定层差 5）制定价格表（3）混合法以上两种方法的混合（4）其他方法：竞品价格综合法、无差别定价法、一房一价法、经营计划反推法序论：前模型定价方式 2、前模型定价方式的优劣（1）优点 1）定价直接、明了 2）运用各专业口“焦点小组”，快速生成价格（2）缺点 1）定价体系不系统； 2）价格制定的随意性较大； 3）定价比较倚重于经验推断和主观推断； 4）不知道什么时候赚钱、什么时候亏钱、能赚多少、会亏多少？往大里说，就是影响公司对经营情况的预期和推断； 5）价格调整一定要等到销售到一定程度、得到市场完全的反馈后才能进行，且价格调整的随意性更大（典型如“阿杜，来了条水鱼”型），不利于调价的及时、准确、科学；一、万科价格模型的原理 1、名词解释（1）基价：该模型唯一的系统内自变量；该基价一经输入模型，模型将自动计算所有房源的原始价格；（2）原始价格：该模型的因变量，一般为该房源的按揭实收价；（3）维度：模型的主要计算依据，主要标志不同房源之间的价格差异的百分比数；某一个维度的意义是：在其他所有条件都完全相等的情况下，仅就这一个维度而言，不同房源间的价格差异；（4）权重：标志各个维度之间的不同的重要程度；所有维度的权重相加等于 1；（5）综合系数：维度和权重的叠加，标志不同房源间的价格差异；（6）层差：楼层之间的差价；（7）调整因子：原始价格生成后，对模型处理过程的局部、个别调整，目的是对个别价格做出适当的调整； 2、定价原理设基价为 P0，维度一为 X1，维度二为 X2……；维度一的权重为 x1％，维度二的权重为 x2％……；设层差矩阵为 C；则房源 n 的价格3、价格生成子模型（1）维度矩阵的原理价格生成的第一步是对房源 n 的维度的确定；维度确定的基本原理是： 1）影响房源 n 价格的主要因素的排列；例如：景观、日照、园林、是否靠山、是否靠湖、是否靠公路、人流情况…… 2）各主要因素的分类；影响价格的因素通常可分为 3～5...
