房 地 产 项 目 合 作 模 式 风 险 分 析 房 地 产 合 作 开 发 已 是 普 遍 形 式 ， 其 合 作 开 发 的 模 式 主 要 有 合 伙 型联 建 、 成 立 项 目 公 司 合 作 开 发 两 种 。 两 种 合 作 开 发 模 式 面 临 着 共 同 的法 律 风 险 ， 包 括 因 缺 乏 房 地 产 开 发 企 业 资 质 ， 导 致 合 作 合 同 无 效 的 风险 、 未 取 得 土 地 使 用 权 证 影 响 合 作 合 同 效 力 的 风 险 、 审 批 与 登 记 影 响合 作 合 同 效 力 的 风 险 、 土 地 使 用 权 瑕 疵 风 险 、 资 金 不 足 风 险 、 以 预 售款 充 抵 投 资 的 风 险 以 及 合 作 开 发 的 利 益 分 配 中 房 屋 分 配 约 定 不 明 、 提前 购 入 风 险 等 。 房 地 产 开 发 经 营 具 有 投 资 数 额 大 、 周 期 长 、 资 金 回 流 慢 的 特 点 。房 地 产 开 发 企 业 自 身 资 金 有 限 ， 而 房 地 产 持 续 运 营 需 要 不 断 地 滚 动 投入 ， 为 了 项 目 的 正 常运 行， 金 融机构已 经 不 再是 唯一的 融资 渠道， 更需 要 吸纳社会资 金 参与 开 发 ；另一方面 ， 基于资 本的 逐利 性， 大 量社会资 金 亦积极投 入 房 地 产 行业 。 此外， 政府这几年逐渐严格控制土 地供应， 一些开 发 商遭遇拿地 难题甚至频发 “地 荒”， 另外一些企 业 拥有 待开 发 土 地 却苦于缺 乏 资 金 和资 质 ， 合 作 开 发 可以 使 上述企 业 取 长补短， 推动 了 资 金 和土 地 的 有 机结合 ， 盘活了 诸多房 地 产 开 发 项 目 ，促进了 房 地 产 市场的 繁荣与 发 展。但同 时，也存在着 巨大 的 合 作 风 险 ，尤其 是 在房 地 产 不 景气时， 可能会给任何一方带来损失。 一、 房 地 产 合 作 开 发 模 式 房地产合作开发可以简单地说是：当事人各方约定，各自分别提供土地、资金、技术、管理、劳务等，合作开发房地产项目，并于产品建成后按约定比例分取房屋、土地使用权、利润等的房地产开发。 （一）法人型合作开发 1 、共同成立项目公司 由各方出资或提供土地依...
