一、 房地产行业收入底稿开具的特殊要求 （一） 收入的定义： 收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。收入具有以下特征： 1、 收入是企业在日常活动中形成的 2、 收入会导致所有者权益的增加 3、 收入是与所有者投入资本无关的经济利益的总流入 （二） 商品销售收入的确认条件 1、 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； 2、 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制 3、 收入的金额能够可靠地计量 4、 相关的经济利益很可能流入企业 5、 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量 （三） 主要上市房地产公司收入确认原则 1、 万科收入确认原则： 收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入本集团、并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。 (a) 销售商品收入 当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团确认销售商品收入: － 本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方； － 本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。 房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时 (通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排) 确认销售收入的实现。 本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。 (b) 物业出租（投资性房地产） 物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。 (c) 提供劳务收入 本集团对外提供劳务，于劳务已实际提供时确认相关的收入，在确认收入时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。 物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。 (d) 建造合同收入 在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的，根据完工百分比法确认合同收入和合同费用。 本集团根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定合同完工进度。 建造合同的结果不能可靠估计的，本集团分别下列情...
