1.广州市房地产业的宏观环境分析 1.1 政治环境 十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处涉及房地产行业的内容，2014 年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。 （1）关于房地产“双向调控”政策 针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价 过快上 涨 是“盖帽”。“双向调控”思 路 主 要 有三 点 ： 首 先 ，2014 年调控政策仍 将 呈 现 “差别化”的特 征 ，热 点 城市抑制投资投机需求，非 热 点 城市政策调控相 对会定向宽 松 ； 其次是强调保障房工作，“双轨 制”解 决 城镇 化后 顾 之 忧 ；此 外 在长效性调控机制尚 未出 台 之 前 ，以限 购 为主 的行政化手 段 与 经济 手 段 、 市场手 段 会并 存 ，但 是，经 济 手 段 、 市场手 段 会逐 渐 突 出 。房地产调控是必 要 的，以限 购 为主 的调控目 的是让 中国楼 市更加理性更加健康，但 决 不能 把 中国楼 市未来发展的希 望 只 寄 托于调控，而更需要 中央和地方做 好 长期房地产导向型规划 、 更加精 准 的微 观调整 以及越 来越 开 放 的市场机制。2013 年，房地产政策的核 心 是宏观稳 、微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。2013 下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。 （2）关于保障房建设 去年新开工保障性安居工程 660 万套，基本建成 540 万套。今年将加大保障性安居工程建设力度，2014 年中央预算内投资拟增加到4576 亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工 700 万套以上，其中各类棚户区470 万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。要创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运...
