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房屋质量有问题如何索赔与退房

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房屋质量有问题如何索赔与退房 一、关于因商品房主体结构质量不合格导致合同解除的情况。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高院解释》)第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。” 《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。” 《商品房销售管理办法》第 35 条也作出基本相同的规定。根据前述规定,主体结构质量问题包括三种情形:一是,房屋未经验收即发现存在主体结构质量问题;二是,房屋验收时发现主体结构质量问题;三是,房屋经竣工验收合格交付使用后,经核验发现主体结构存在质量问题。前两种情况,房屋根本不允许交付使用。第三种情况,首先应通过检验确定主体结构是否存在质量问题,在确定此前提下,买受人可依法行使权利。 根据《建筑法》第60 条规定,建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量。因此, 《最高院解释》第十二条中的“主体结构”应包括房屋的地基基础工程和主体结构工程,不包括屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程。“合理使用寿命”即为建筑物的设计年限,也就是建筑物正常使用的最低年限。可见,房屋的地基基础工程和主体结构工程是一项工程的基石,如果建筑工程在地基基础工程和主体结构工程中出现了质量问题,即使其他工程质量再好,也无法保证整个工程的质量。因此,《最高院解释》第十二条规定,房屋主体结构质量不合格的,买受人有权解除合同,要求开发商赔偿损失。 二、关于因商品房质量瑕疵严重影响正常居住使用导致解除合同的情况。 《最高院解释》第十三条第一款规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”本条所称的“房屋质量问题”应是指除地基基础工程和主体结构工程之外的质量问题,即屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程出现的质量问题。买受人依据该条解除合同,除房屋存在质量问题外,且该质量问题应达到严重影响正常居住使用的...

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