1物业管理市场特征及发展策略一切正确的市场策略，都来自于对市场的正确认识。具体的市场必然具有具体的特征，时间、空间和市场社会背景，都在塑造着具体市场的个性。物业管理市场概念太过宽泛，我们把目光通过透镜，专注于中国大陆近年来物业管理市场的特征，审视物业管理企业在如此语境中的困惑及策略。一、物业管理市场的五大特征1、现代化进程中物业管理市场增长的刚性特征据网络上《2008-2009 年中国物业管理行业分析及投资前景预测报告》一文声称，目前全国实行物业管理的房屋面积超过 100 亿平方米，物业管理覆盖率已接近 50%。而根据根据国家统计局的数据显示，2006 年城市人均住宅建筑面积约为 27.1平方米，而当年的城市人口约为 5.77 亿人，由此可以推算 2006 年城市住宅的总建筑面积约为 156.37 亿平方米。来自 wind 的数据显示，2007 年和 2008 年两年累计的住房销售数据分别为 7.62 亿平方米和 6.21 亿平方米，今年累计销售 4.94 亿平方米。因此，到目前为止，城市住宅的总建筑面积约为 175.14 亿平方米。而来自《2008 年中国统计年鉴》的统计称，2007 年年末，中国城市实有住宅建筑面积为 1128911.9 万平方米。另外，源自土地物权调整与中国房地产市场全流通《东方早报》的消息(2007/03/05)根据建设部公布的《2005 年村镇建计统计公布》称，“2005 年末，全国实有村镇房屋建筑面积 309.5 亿平方米，其中住宅 257.6 亿平方米，占 83.2%；公共建筑 25.8 亿平方米，占 8.3%；生产性建筑 26.1 亿平方米，占 8.5%”。又据《经济通通讯社》刊物所称，中国建筑结构金属协会会长姚兵表示，中国现有建筑面积约 400 亿平方米，每年新增建筑面积约 20 亿平方米。2这些数据看上去有点头晕，但是这些来自各方、口径不一、难以核实的统计数据，并不妨碍我们对中国的建筑，即物业管理市场潜力做出一些大势判断：⑴ 我国目前保有建筑总量大约 400 亿平方米，其中，城市建筑约为 160 亿至 180 亿。由于我国农村以及小城镇尚无规模推行物业管理，总体上，我国建筑物业管理覆盖率约为 25%至 30%。⑵ 据有关学者称，由于中国建筑质量较差，建筑使用寿命较短，尤其是早期建筑，因此每年城镇建筑拆迁率约为 4%，即每年城镇建筑拆迁面积约 6 亿平方米，每年新增商品房面积约 7 至 8 亿平方米，估计每年城市新增建筑总量为 9 至 10 亿平方米。⑶2009 年国家统计局发布新中国六十年系列...
