天津泰达建设集团滨海分公司金融街三期·爱丽榭国际公寓营销推广策略总纲深圳百思勤策略·天津工程组二 00 五年五月五日前 言“天生丽质不自弃〞，筹划是一个发现美、挖掘美、传播美的过程。庸人花毕生精力矫正自己的缺点，而智者却懂得将自己的长处发挥至登峰造极。爱丽榭是天津首屈一指的高科技生态住宅，但本身却存在内景观资源薄弱、配套简单的缺陷。筹划不是考虑矫正缺陷，而是考虑怎样把长处发挥至登峰造极。俩人在森林散步，突遇一老虎。一人赶快弯腰系鞋带，另一人说：“系什么鞋带，你能跑得过老虎吗？〞那人说：“我不用跑过老虎，我只要跑过你就行了。〞筹划不能制造人赛老虎的奇迹，但筹划可以训练系鞋带的意识，将颓势扔给竞争者。爱丽榭的成功，需要所有人员“系鞋带〞的训练与实践。毛泽东在?湖南农民运动考察报告?中提出“搅浑水〞作为弱势力量寻求生存的战略。国共之战，毛不断搅浑水，敲打蒋鞭长莫及的痛处，“欲取之，先予之〞，待得羽翼饱满，便“百万雄师过大江〞。爱丽榭在面临新城国际、伴景湾两大竞争对手的夹攻之下，如何搅浑水，如何欲取之，先予之，这是要考虑的战略。第一局部 市场分析一、市场竞争者情况〔一〕天津市场高端产品概况爱丽榭初步定位是均价 6000 元以上，产品形象为高档。根据天津市 05 年春季房交会的高端工程情况来看，均价在 6000 元以上的楼盘有 22 个，其中别墅工程有 5 个。从工程地区来看，9 个在南开区，5 个在河西区， 2 个在和平区，2 个在开发区，1 个在河东区，西青区、东丽区、津南区各一个，且均为别墅；05 年天津市场单价最高为均价 13000 元，工程为中新集团开发的老城厢 11 号公馆，工程位于南开区老城厢，工程形态为花园洋房，体量为 50000 平米；其次为泰达集团开发的风格故里和创辉地产开发的玛歌庄园，工程形态均为别墅，均价均为 12000 元，前者位于南开区南开中学西侧， 后者位于西青区。除以上三个工程外，天津其他住宅工程均价最高为 7000 元。从工程诉求点来看，多数高尚住宅的主要诉求点为地段，其次为内景观和规划，如老城厢 11 号公馆、风格故里、依云小镇、津河 1 号等；值得注意的是泰达风格故里工程，其在建材上的突出卖点：中央空调、中央吸尘以及中空玻璃、LOW-E 玻璃等；万科的假日风景工程，除了以万科的品牌优势作为诉求点外，主要的卖点就是室内自然新风系统、遮阳系统、太阳能热水器、人工湿地水循环净化系统、雨水收集系...
