碧云中惠项目策划书

一、 v 工程分析1、 概述本工程位于上海浦东新区金桥出口加工区内，基地在新金桥路与纬四路交汇口东北地块。本工程共为 3 栋楼，其中 A 楼为 28 层，B1、B2 为 19 层，A、B 均有 2 层裙楼。工程于 1994 年开工，后因为种种原因中断，最近重新启动，并根据市场环境变更功能要求为：以产权式商务酒店为主，配以适量公寓式办公楼的功能要求。本工程现已经主体封顶，估计年底可以交付使用。总建筑面积为 84013.16 平方米，设计停车位为 258 个，开展商将预留 A 楼 26-28F，共三层，总计 3300 平方米，因此可以销售 943 套，面积 59800 平方米。2、 优势本工程首推优势在于其位置，位于浦东金桥开发区中心地带，属于上海的经济密集区域，周边中外企业云集，大公司与品牌企业比 比 皆 是 ， 诸 如 通 用 、 日 立 、 庄 臣 、 上 海 贝 尔 、 西 门 子 、Kodak、NEC、PHILIPS、SHARP 等等，区域内存在大量高收入青年白领与企业管理层人员，此类群体消费能力强、消费欲望高。其次本工程周边没有类似的工程在运作，直到碧云社区内才有产权式商务酒店，因此是一个市场空白点。第三是交通便捷。环顾本案周边，交通网络健全，地块三面临路，南边更是直面快速干道新金桥路，距杨浦大桥只有 3 公里，与楼层A 楼B1 楼B2 楼合计地下一层1901629781981F1812158576986522F19012585标准层1148〔3-21F〕1274〔3-16F〕721〔3-16F〕631001100〔22-28F〕1205〔17-19F〕681〔17-19F〕屋顶设备层26219072524总套数5232762041003陆家嘴金融贸易区约为 9 公里，到外高桥保税区约 10 公里。到浦东机场与虹桥机场均很方便。虽然没有轨道交通，但是具有一定的辐射能力。第四，本工程销售面积属于中等楼盘，一千户左右的楼盘根本上可以形成一个小型社区，在销售中营销费用也相对宽松。3、 劣势本工程的劣势同样在于其地理位置，因为处于一个经济开发区内，所以其生活配套设施不是很健全。在周边根本上没有类似大型超市、商场、休闲娱乐场所的生活配套设施。其次由于是中断过的房产工程〔即为烂尾楼〕，中断过的工程对消费者所产生的不良印象始终影响到本工程的销售。再那么本工程为商业用地，由于中断了将近十年，其产权使用期限仅余 40 年，这个问题对销售将有巨大的杀伤力。从规划的角度来说，B1、B2 楼与 A 楼的楼间距过小，因此直接影响到 B1、B2 的采光问题。尤其是 B2 楼的采光问题严重。其次...