万科房地产开发成本控制全过程2010 年 08 月 23 日 19:17一、 投资决策阶段 投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段,此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据,直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理. 1.组织优秀的项目团队 项目行性讨论以及产品的开发策划是一个系统、专业的工作.在投资决策阶段,公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组,成本控制人员要参加投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员(或委托专业策划公司）、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员（或项目经理)。 在投资决策阶段,项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中,成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和推断。 2。进行详细的成本分析 (1）土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的 20—30％,因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含： ① 土地出让金。土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。 ② 土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定.开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研,对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估量.拆迁安置补偿费一般采纳货币补偿，其费用可参照近期类似项目. (2）前期工程费用估算 前期开发费一般占项目总支出的 3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别.“三通一平"“和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性,从而相对降低开发成本。 前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求,又满足项目开发利益. （3)建筑安装工程造价成本 建筑安装工程造价一般占项目总支出的 45—55%，因地域差异比例数也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况,对影响造价的主要因素进行分析修正,合理科学...
