商业地产的六大要素来之前我准备了一个提纲,主要阐述商业地产理论、进展趋势等。昨天抵达广州之后，与同行聊天，他们更希望了解万达集团三年来对订单地产模式的体会。于是今日临时决定换个话题,结合万达集团三年来商业地产的经验教训，谈些心得。假如一定要定一个题目，那就定为“商业地产的六大要素",当然这是我一家之言，不一定对，而且我说的几点体会对准备长期做商业地产的企业会有用，对那些想打一枪换一个地方的企业不一定有用.在介绍心得之前,我想简单介绍一下万达的订单地产。万达集团已经在全国十五个城市开工建设大型购物中心，面积大约 220 万平方米，其中 12 个已经竣工开业。正在拆迁和报建的还有 5 个项目，二十个项目总面积接近 300 万平方米。我们有个目标,2024 年力争做到 50 个购物中心，面积 600—700 万平方米，租金收入40 亿元以上.万达集团和 16 家零售企业,其中 12 家跨国零售企业,8 家世界 500 强企业,签订了战略合作协议，大家一起在中国共同进展购物中心.这里面最重要的有四点:1、共同选址.想去哪个城市进展,需要大家提前排定.目标城市选定后，由我们选好一个地块，大家再对这个地块进行确认，在规定时间期限内答复。这就是共同选址。2、技术对接。选址完成后,要进行规划设计，初步方案完成后，根据零售商的意见和不同要求,进行技术对接，修改完善设计方案，这些确定后才进入图纸设计阶段。3、平均租金.我们第一个购物中心,只有两家主力店，但合同谈判进行了八个月，尤其与沃尔玛的合同长达 70 多页，还附带 40 多页的技术标准.假如根据这个速度，不可能规模化进展。假如一个购物中心有 5-8 家主力店，光谈判就要耗很长时间,那么一年只能做一个项目。那怎么能把购物中心的进展作为我们的支柱产业快速进展?于是我们把全国城市划分为三等，每一等租金多少钱事先明确.这样的好处是，不用就租金进行旷日持久的谈判。重点进行业态的组合而不是合同的谈判，有利于我们快速的进展.4、先租后建。当面积、租金确认后，先签租约,交一部分保证金,我们才开工建设，进行量身定做。到目前为止，还没有发现签了租约以后对方违约的,这样做使得我们建设的面积都是收租面积，保证我们所有的投资都是有效投资。这些综合在一起，取名叫订单地产。万达集团是中国目前惟一跨区域规模进展的商业地产开发企业,在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今日初步总结与大家一起研讨.商业地产开发关键把握六点:一、 只...
