房地产工程全成本管理讲座房地产工程全成本管理讲座提纲 一、房地产工程全成本观念剖析 1 树立全成本观念 ①施工阶段 -——承建商的全成本、开发商的阶段性成本
②开发全过程（按控制阶段分：可研、定位、设计、招标、施工、结算；按成本类型分：土地成本、工程成本、财务成本、管理成本、营销成本） ————开发商最关注
③产品寿命周期成本 —--品牌开发商最关注(尤其是自己经营的项目)
对项目整个寿命周期而言,项目开发完毕，交付业主使用，成本的发生还没完，后面还有维护、保养、运营、法律风险等费用，要全盘考虑
特别是商业地产项目,营运成本尤其重要
2 项目开发阶段与成本控制的能动关系 2
1 可研阶段 2
2 设计阶段 2
3 招标阶段 2
4 施工阶段 2
5 结算阶段 3 房地产成本管理的进展趋势：核算型－控制型－制造型
4 提升价值的五种途径：价值工程的基本公式：V=F/C
5 成本型城市与产品型城市 5
1 成本型城市是指建安成本对项目的赢利有较大影响的城市，比如：重庆、武汉、长沙、东莞等
成本型城市的特征：房价普遍较低，房价差异性小
2 产品型城市是指项目的赢利主要依靠产品品质的城市，比如：深圳、上海、广州、北京、杭州等
产品型城市的特征：房价差异性大,产品差异性大
3 成本型城市对工程建安成本的控制要求较高，重点是控制设计阶段成本优化、招投标、现场签证等
成本型城市对工程管理、工程成本管理的要求较高
4 产品型城市对工程建安成本的控制要求相对降低，对项目档次定位、开发节奏的把握反而显得重要
5 对于一个新入行的房地产企业,最好先在产品型城市试手
6 谁是控制工程成本的核心部门 6
1 观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门
— 4 — 内部培训 机密资料 6
2 观点二:规划设计部门是控制成本的核心部门
3 观点三：项目
