购物中心、商场筹建运行计划管理方案（全册）第一部分：商业运行与管理第一章 商业运管企业筹办与计划（招商准备实行阶段）第一节 前期商业运行管理的关键和物业服务设计方案 针对商业 ABC 项目(案名暂定)前期的运行管理工作极为重要，从准备阶段开始，由专业的物业管理人员凭借丰富的使用、管理物业的经验，站在业主和使用者的角度和立场，对整个项目后来的多种使用方案进行全面确实认、提出意见，并开展某些必须在这一时期进行的运行管理前期工作。这样可以使业主方的投资达到预期的效果，节省不必要的开支，使不适应后来使用、管理的原因及时得到整改，为后来的管理工作打下良好的基础。一、封顶前后、设备安装工程阶段根据以往的运作经验，任何一种新建项目由于设计和施工等种种客观原因，将会给项目后来的管理运行过程带来许多不利原因，例如：能源消耗的计量问题、施工质量导致设备设施不能充足发挥系统应有功能的问题，诸如这些问题在项目装修及系统设备安装阶段如能得到及时纠正，则会大大减少对使用人的影响。因此,在此阶段企业将派出具有丰富经验的土建、电气、空调、给排水等几名专业工程师构成的前期物业管理小组深入工地。重要进行如下工作：1、 确认物业的可行性研究，各专业设计图纸，对不适应后来使用、管理、维护的原因向发展商提出汇报及改善提议。2、 监督施工质量，理解隐蔽工程状况，防止施工单位粗制滥造，维护业主方的利益。3、 协助业主方办理市政、供电、热力、交通、供水等方面的有关手续，并建立有关档案，为后来管理打下基础。4、 制定商业 ABC 各类管理性文献；5、 协助业主方搜集、整理物业图纸资料，建立专业化物业档案。6、 协助业主方搜集、保留、管理各类定货备品、备件，防止流失导致损失。7、 调查、确认整个物业使用材料、设备详细状况，编制清册和备品、备件准备计划。8、 协助业主方制定施工期间的保卫方案，适时介入成品保护工作。9、 组织专业人员参与设备系统的调试工作，使所有设备系统完全达到设计规定和应有的定货功能。二、接管验收和物业管理的前期准备阶段1. 参与商业 ABC 各设备系统的调试，进行楼宇及设备的全面验收，建立详细的交接档案；2. 根据设备交验状况，建立缺陷档案，协助甲方督促施工整改。3. 做出管理计划，建立完善的运作体系；4. 制定管理机构、人员构成，建立人事制度及各级员工岗位责任制；5. 适时招聘所需员工，根据工作分阶段进行专业化的岗前培训。6....
