购物中心、商场筹建运行计划管理方案(全册)第一部分:商业运行与管理第一章 商业运管企业筹办与计划(招商准备实行阶段)第一节 前期商业运行管理的关键和物业服务设计方案 针对商业 ABC 项目(案名暂定)前期的运行管理工作极为重要,从准备阶段开始,由专业的物业管理人员凭借丰富的使用、管理物业的经验,站在业主和使用者的角度和立场,对整个项目后来的多种使用方案进行全面确实认、提出意见,并开展某些必须在这一时期进行的运行管理前期工作。这样可以使业主方的投资达到预期的效果,节省不必要的开支,使不适应后来使用、管理的原因及时得到整改,为后来的管理工作打下良好的基础。一、封顶前后、设备安装工程阶段根据以往的运作经验,任何一种新建项目由于设计和施工等种种客观原因,将会给项目后来的管理运行过程带来许多不利原因,例如:能源消耗的计量问题、施工质量导致设备设施不能充足发挥系统应有功能的问题,诸如这些问题在项目装修及系统设备安装阶段如能得到及时纠正,则会大大减少对使用人的影响。因此,在此阶段企业将派出具有丰富经验的土建、电气、空调、给排水等几名专业工程师构成的前期物业管理小组深入工地。重要进行如下工作:1、 确认物业的可行性研究,各专业设计图纸,对不适应后来使用、管理、维护的原因向发展商提出汇报及改善提议。2、 监督施工质量,理解隐蔽工程状况,防止施工单位粗制滥造,维护业主方的利益。3、 协助业主方办理市政、供电、热力、交通、供水等方面的有关手续,并建立有关档案,为后来管理打下基础。4、 制定商业 ABC 各类管理性文献;5、 协助业主方搜集、整理物业图纸资料,建立专业化物业档案。6、 协助业主方搜集、保留、管理各类定货备品、备件,防止流失导致损失。7、 调查、确认整个物业使用材料、设备详细状况,编制清册和备品、备件准备计划。8、 协助业主方制定施工期间的保卫方案,适时介入成品保护工作。9、 组织专业人员参与设备系统的调试工作,使所有设备系统完全达到设计规定和应有的定货功能。二、接管验收和物业管理的前期准备阶段1. 参与商业 ABC 各设备系统的调试,进行楼宇及设备的全面验收,建立详细的交接档案;2. 根据设备交验状况,建立缺陷档案,协助甲方督促施工整改。3. 做出管理计划,建立完善的运作体系;4. 制定管理机构、人员构成,建立人事制度及各级员工岗位责任制;5. 适时招聘所需员工,根据工作分阶段进行专业化的岗前培训。6....