物业管理收费困境、成因及应对措施自上世纪 80 年代以来，随着全国住宅小区的不断兴建，现代物业管理模式也从香港地区逐渐传播到内地。1981 年 3 月,国内诞生了全国第一家物业管理公司-—广东省深圳市物业管理公司；1987 年 4 月，广州市建立了全国第一个住宅小区管理专业委员会-—广州房协住宅小区管理专业委员会。然而，物业管理与物业收费却是随着上个世纪 90 年代我国住房分配制度的改革以及住房商品化的迅猛推动而真正进展起来的,同时“物业收费难”的问题也应运而生。 到了本世纪初，随着住房市场化、商品化的普及，福利房的退出，“物业收费难"成了物业管理公司的普遍难题，对这一难题的处理直接关系到居民的切身利益和社区的健康进展. 从产权的角度来看，小区住房作为业主的个人私产，业主作为“理性人”的角色是有充足的动力来对住宅进行维护、修理以达到减缓其折旧的目的。而物业管理公司便是业主在追求自身利益过程中所必须依赖的中间机构，那么物业公司在提供服务的同时收取物业费用也是理所应当的。但在实际情况中，“物业收费难”的问题一直是所有物业公司最为棘手的难题。 1 物业收费难现状分析 在对文献回顾整理后发现,学界对物业收费方面的讨论是伴随物业服务讨论而开展的,归纳起来主要有三种思路：一是从公共物品理论角度出发，就物业服务的性质进行讨论；二是从信息经济学角度出发，认为信息不对称导致物业收费收缴困境；三是从法律制度建设角度出发，认为物业收费乱和收费难的原因是物业服务立法滞后，理论体系不健全。 比较上述观点，笔者主要从现实层面的角度来对物业收费难的问题进行分析和探讨。“物业收费难”问题实际并不是存在于所有的物业中，按功能可以将物业划分为居住物业商业物业、工业物业、公共物业四个类型。本文所探讨的“物业收费难"是指居住物业的收费难；而在居住物业中按小区的售价水平又可细分为高档小区、中档小区和低档小区。所谓的“物业收费难"问题主要存在于中低档的住宅小区.王志林（2024)曾系统调查沈阳物业收费难的问题，发现沈阳的物业管理行业平均收缴率为 60％至 70％之间,其中高档写字楼、商厦及住宅小区的物管费收缴率在 90％以上，中档小区则在 50%至 60％，低档小区却仅有10%至 30％。其中的中低档小区主要是以老旧小区、远郊区县的小区、三四线城市的小区 、农转非安置房以及危改回迁房等低档小区的欠费问题为主。笔者在实地调查访谈的基础上,针对中低档小区物业...
