租赁合同解除中的若干问题

租赁合同解除中的若干问题作者说租赁合同的特征在于,租赁期间这个时间因素在合同履行上居于重要地位，租赁合同的总给付内容取决于租赁期间的长短，亦即，随着租赁期间的推移在当事人之间不断地产生新的权利义务.[1］“其基本特色系时间因素在债的履行上居于重要的地位，总给付之内容系于应为给付时间的长度”。[2］因 此，在合同法理论中，租赁合同属于“固有意义的继续性契约关系”。例如，随着履行期间的经过，会产生租赁物的维修义务、保养义务，在租赁物为厂房之场合， 还可能会产生消防义务、安全保障义务等等。这些义务在签订合同之时，当事人往往没有约定或者即使约定也难以确定此类义务的具体内容，这也成为租赁合同容易 产生纠纷的原因之一。其二，租赁合同因租赁物的不同而呈现出显著的差异。在租赁物为动产场合，租赁关系相对简单。而在不动产场合,不动产价值相对较大，租 金相对较高，其位置、状态以及不动产所在的土地使用权的状况往往比较复杂，同时又由于承租人租赁不动产的目的多种多样，从而产生纠纷的可能性也相应增大。 其三,我国各地的土地使用权呈现出一种历史性、复杂性、多种因素共同参加相互影响的状态，其权利来源、权利状态、登记模式、使用状况往往会不同程度地影响 到租赁合同。这也成为租赁合同纠纷处理困难的一个原因。本文拟依据对租赁合同纠纷案例的综合和分析，就审判实务中出现的租赁合同的解除问题进行探讨,以期 得出逻辑圆满、理论自洽、实体公平的解决方案。租赁合同在履行过程中，出租人往往会因承租人拒付租金、延付租金而解除合同，承租人会因租赁物未办理消防验收等手续导致其合同目的不能实现而解除合同。于此场合，以下问题值得探讨。租赁合同解除权的除斥期间承租人在租赁期间拖欠租金的行为常常表现为几种类型：第一，未按合同约定的时间或期间足额缴纳租金，但是在诉讼前已经全部支付。换言之，诉讼时，迟延履行行 为已终止。第二,未按合同约定的时间或期间足额缴纳租金，并且一直持续到诉讼中。第三，完全拒付租金,一直持续到诉讼中.在承租人出现上述情况，且满足约定解除权或法定解除权的产生要件之前提下，出租人要求解除合同的，首先需要解决的问题是，解除权的除斥期间为多长？该期间是否已经经过？根据《合同法》第九十五条的规定，除斥期间分为四种类型：第一，法律规定的期间；第二,当事人约定的期间；第三,对方当事人催告后的合理期间；第四，对方当事人无催告情形下的期间未作规...