美国三大养老地产 REITs 运营管理模式分析美国 REITs 型投资商:两种主流模式下各创新招 不同的 REITs 型投资商有着各自的投资经营战略，但总的来说，REITs 型投资商的核 心是在净租赁、委托经营和合资经营几种模式之间寻求风险、收益平衡，但无论采纳哪种模式，稳定收益下的低成本长期资金都是 REITs 存在的根本 . 美国养老地产的主流投资商是 REITs。养老/医疗地产类的 REITs 公司大多成立于上世纪 70—80 年代，大型 REITs 公司拥有的物业数量可达 600 多处，其中,80-90％的物业都是自有的，其余物业通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。总资产规模可达百亿美元以上，但员工却只有一两百人,属于典型的资本密集型企业。REITs 公司主要通过两种方式来运营旗下物业，一是净出租模式，二是委托经营模式 。 在净出租模式下，REITs 公司把养老/医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的 8-12％，根据 CPI 指数向上调整)，而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。因此,在净出租模式下，REITs 公司的毛利润率很高，净租金收益/毛租金收益可达 80％以上，而且几乎不承担任何经营风险，业绩也较少受到金融危机的影响（除非租户破产）；与之相对，租户(运营商）猎取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益,并承担绝大部分经营风险。在委托经营模式下,REITs 公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入 5-6%的管理费,但不承担经营亏损的风险,也不猎取剩余收益；所有的经营收入都归 REITs 公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为 3000—4000 美元，是租金收入的 3—4 倍），所有的经营成本也由 REITs 公司负担，相应的，REITs 公司猎取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。由于净出租模式下，REITs 公司的风险最低、收益最稳定，所以，为降低资金成本，传统上 REITs 公司的大部分物业采纳净出租方式运营，少部分物业采纳委托经营模式运营.结果，即使是在金融海啸背景下,多数养老地产 REITs 公司仍能提供稳定的分红收益，从而打通了周期低谷中的融资通道。“切"走了租金收益和一部分经营收益的 REITs 公司,凭借收益的稳定性,为养老地产市场提供了低成本的长期资金。有鉴于此 , 我们认为国内养老地产的进展要想获得长期资 金的支持，也必须切割出稳定收益的部分，以满足保守...
