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美国三大养老地产REITs运营管理模式分析计-12页-专题研究报告

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美国三大养老地产 REITs 运营管理模式分析美国 REITs 型投资商:两种主流模式下各创新招 不同的 REITs 型投资商有着各自的投资经营战略,但总的来说,REITs 型投资商的核 心是在净租赁、委托经营和合资经营几种模式之间寻求风险、收益平衡,但无论采纳哪种模式,稳定收益下的低成本长期资金都是 REITs 存在的根本 . 美国养老地产的主流投资商是 REITs。养老/医疗地产类的 REITs 公司大多成立于上世纪 70—80 年代,大型 REITs 公司拥有的物业数量可达 600 多处,其中,80-90%的物业都是自有的,其余物业通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。总资产规模可达百亿美元以上,但员工却只有一两百人,属于典型的资本密集型企业。REITs 公司主要通过两种方式来运营旗下物业,一是净出租模式,二是委托经营模式 。 在净出租模式下,REITs 公司把养老/医疗物业租赁给运营商,每年收取固定租金费用(养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的 8-12%,根据 CPI 指数向上调整),而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。因此,在净出租模式下,REITs 公司的毛利润率很高,净租金收益/毛租金收益可达 80%以上,而且几乎不承担任何经营风险,业绩也较少受到金融危机的影响(除非租户破产);与之相对,租户(运营商)猎取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益,并承担绝大部分经营风险。在委托经营模式下,REITs 公司将旗下物业托管给运营商,运营商每年收取相当于经营收入 5-6%的管理费,但不承担经营亏损的风险,也不猎取剩余收益;所有的经营收入都归 REITs 公司所有(美国养老社区每单元的经营收入约为 3000—4000 美元,是租金收入的 3—4 倍),所有的经营成本也由 REITs 公司负担,相应的,REITs 公司猎取租金及经营剩余收益,承担大部分经营风险。由于净出租模式下,REITs 公司的风险最低、收益最稳定,所以,为降低资金成本,传统上 REITs 公司的大部分物业采纳净出租方式运营,少部分物业采纳委托经营模式运营.结果,即使是在金融海啸背景下,多数养老地产 REITs 公司仍能提供稳定的分红收益,从而打通了周期低谷中的融资通道。“切"走了租金收益和一部分经营收益的 REITs 公司,凭借收益的稳定性,为养老地产市场提供了低成本的长期资金。有鉴于此 , 我们认为国内养老地产的进展要想获得长期资 金的支持,也必须切割出稳定收益的部分,以满足保守...

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