产业地产成功运营的关键要素文章看点：1.产业地产开发价值链解析。2.分析产业地产开发的三大特点。3.总结产业地产成功运营的三个关键要素（全价值链、资金平台、产业导向&政府扶持）。文/赛普华东区刘煜■■■■前言随着政府主导经济园区引入市场机制，推向市场化的重大举措，产业地产应运而生！无疑，产业地产已经成为中国房地产行业发展的攻坚之所，战略突围的重要选择。然而，面对产业地产林林总总的项目，无论是科技园区、经济园区，还是物流园区、总部基地，其背后所隐藏的开发难度和周期过长、成功和失败园区的经验和教训、可持续的发展模式和潜在的巨大隐忧，均超乎想象！鉴于此，产业地产成功运营的关键要素该是什么?着实值得我们深入研究与探索……一、产业地产的价值链和开发特点1.产业地产价值链横跨一、二、三级市场，直接导致战线长、跨度大产业地产的核心在于以产业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发和运营。这种经营模式结合我国新型城镇化建设的总体思路，很好地将“地产、产业、城市”三者进行了有机结合，进而形成三者相互促进的商业模式，并且成为产业新城建设的核心逻辑。其价值链由此横跨一、二、三级市场，包括产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期城市运营服务。如图 1 所示：这种大跨度的开发模式，直接决定了产业地产开发周期更长、专业跨度更大，也就直接导致产业地产的门槛更高的现实。2.从盈利模式来看，表现出“前期投入大、中期回报丰、后期收入稳”的特点产业地产项目价值链跨度大、盈利模式丰富，叠加效益巨大。根据实践案例及价值链分析，至少有如下八种盈利模式。如图 2 所示：然而，这种高额利润正是在前期大量投入的基础上形成的。加之前期策划、土地整理、基础设施建设等周期长，资金压力巨大。3.围绕“土地”资源，借助产业地产开发运营，“企业、政府、产业”形成了密切的利益共同体在开发运营过程中，一方面，政府“有形手”所发挥出的巨大作用：出台政策，立法支持；税费减免，创业资金支持；统一规划，统一领导；简化行政手续，提供“一站式”服务等。另一方面，产业研究、产业规划、产业导入、产业服务贯穿整个项目运营，产业的构筑成为激发新城活力的核心要务。所以，围绕政府、产业的合作能力成为企业开发产业地产项目的重要课题。二、产业地产成功运营的关键要素1.打造全产业链运营模式，形成大跨度的专业运营能力站在城市发展的高度，在城市建设开发的基础上，辅助政府进...
