房地产整合营销操作流程房地产整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，由多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同的组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效动作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式。 就房地产整合营销涉及的工作环节而言，包括市场调查和讨论、目标市场确定及相应产品（劳务）的设计策划、组织生产、销售方案策划、市场推广、销售、售后服务、反馈信息、搜集与讨论等。可以说贯穿了房地产投资开发的全过程。 本文侧重从实际操作的角度对房地产整合营销的操作系统进行较为深化的阐述，希望对房地产整合营销实践起到一定的作用。 房地产整合营销各机构及其作用： 一、进展商： 是整合营销过程中项目委托方即甲方。是风险与收益对比最强的机构，它通过对工程资金的总控达到操作整个整合过程。进展商的市场利益是由其提出问题交热、冷线论证后解决问题，改善并提高工程整体形象，优化市场表露系统，促进销售所实现的。作为事物的两个方面，进展商所提出质量的问题，冷、热线路能够相应地推出绝妙完备的解决方案是工程成功的关键。进展商通过冷、热线机构的选择，来组合一支高素养专业队伍为其服务。并确认各机构在过程中的每项重大决定的实施。 进展商组合的形式可分为： 1) 机构招标方案：对各机构的产品及适应力进行考核，得出最强者参加； 2) 品牌招标方案：对各机构所组成的一个服务品牌进行考核，虽然在这一组合吕的机构可能不是最强的，但是，这一组合是最强的，工作默契，协调性好； 3) 补充招标方案：进展商根据自身的薄弱点及工作需求，适当邀请一个或几年机构，加入其工作的组合，使之成功函盖整个房地产操作的有机体，来直接参加、决策项目进行。这里需要讨论的是：进展商可否将确认的权力交给特定的主体来进行操作，而其他重大决策权仍由进展商执掌。 进展商对重大事件的决策包括： a) 对前期总体策划机构所提交的市场调查、分析、预测进行评估以便作相应的工程、市场情况的推断。归纳及提出工程总体要求，交冷、热线进行风险预测讨论。 b) 对规划策划与设计部门所提出的工程设计方案进行审核豚批准实施。 c) 对总体策划所提出的销售策划书进行审核批准。 d) 对销售代理所提出的销售目标书进行分析、工程资...
