房地产项目销售管理手册汇合 26----------------------- -----------------------日期：万科----地产项目全程策划流程一、市场调研：1， 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2 ， 市 场 分 析 ------ （ 1 ） 当 前 市 场 分 析 （ 开 发 总 量 、 竣 工 总 量 、 积 压 总 量 ） （2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势4， 竞争个案项目调查与分析5， 消费者分析： （1）购买者地域分布； （2） 购买者动机 （3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4） 购买时机、季节性 （5） 购买反应（价格、规划、地点等） （6） 购买频度6， 结论二、 项目环境调研1， 地块状况： （1）位置（2） 面积（3） 地形（4） 地貌（5） 性质2， 地块本身的优劣势3 ， 地 块 周 围 景 观 （ 前 后 左 右 ， 远 近 景 ， 人 文 景 观 ， 综 述 ）4 ， 环 境 污 染 与 社 会 治 安 状 况 （ 水 、 空 气 、 噪 音 、 土 地 、 社 会 治 安 ）5 ， 地 块 周 围 的 交 通 条 件 （ 环 邻 的 公 共 交 通 条 件 、 地 块 的 直 入 交 通 ）6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7， 地块地理条件的强弱势分析（SWOT 坐标图、综合分析）三、 项目投资分析1 ， 投 资 环 境 分 析 （ 1 ） 当 前 经 济 环 境 （ 银 行 利 息 、 金 融 政 策 、 开（2） 房地产的政策法规（3） 目标城市的房地产供求现状与走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析推断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2， 土地建筑功能选择（见下图表）3 ， 现 实 土 地 价 值 分 析 推 断 （ 以 周 边 竞 争 楼 盘 的 售 价 和 租 价 作 为 参 照 ）4， 土地延展价值分析推断（十种因素）5， 成本敏感性分析 （1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6，投入产出分析 （1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率7， 同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一） 市场调查1 项 目 特 性 分 析 （ 优 劣 势 推 断 ， 在 同 类 物 业 中 的 地 位 排 序 ）2 建筑规模与风格3 ...
