论“社区业主委员会”的法律地位

论“社区业主委员会”的法律地位（一）：“社区业主委员会”的概念、职能及产生的程序“业主”一词最早出现于周密《齐东野语、定行公田》中，是为了显示与佃主的区别。在《辞海》中，“业主” 一词的大致含义是“产业的主人，有产者”的意思。“业主”一词时至今日已经响彻市民耳际，然而十年前人们对这一名词还相当陌生，二十年前人们的社会生活中根本没有这个词，三十年前“业主”则是“资产阶级”的代名词。三十年的巨大变迁，“业主”一词有了新的概念、新的定义。在我国由于土地所有权统归国家所有，因此可以把“业主”一词定义为土地使用权所派生的权益享有者。本文所论之业主，特指“社区业主”，即住宅房屋及其配套设施的产权所有者。 “社区”一词源于拉丁语，原意是“共同的东西和亲密的伙伴关系”。首次将社区一词应用于社会学研究的是德国社会学家滕尼斯将“社区”解释为：表示一种由具有共同价值观念的同质人口组成的关系密切的，守望相助的，存在一种富有人情味的社会关系的社会团体。用一句通俗的话说，社区就是城市居民聚居点。（1）“社区业主委员会”的概念根据 2003 年国务院制定的《物业管理条例》的规定，“业主委员会”是指有业主选举产生的在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会是本社区的最高权力机构。（2）：社区业主委员会的职能。社区业主委员会作为依法成立的组织，作为社区全体业主的代议机构，它享有如下职能：① 内部议事职能。在严格的组织框架中社区业主委员会才能正常行使议事职能，如依法选举自己社区的代表、委员、社区业主委员会主任；依法讨论决定社区的重大事务并使之形成有效的决议。② 决议执行职能。社区业主委员会的所有决议、决定、章程、规定代表着社区全体业主、全体居民的利益，必须得到全面彻底的贯彻执行。③ 外部签约职能。社区业主委员会的法定代表人就可以依法与社会上的任何自然人或法人谈判并签订合同。④ 诉讼仲裁职能。社区业主委员会具备诉讼主体资格。一旦需要用法律形式保护自己的合法权益，可以以自己的名义依法向法院提起诉讼或依约向仲裁委员会提出仲裁。（3）社区业主委员会的权利、议事规则。根据《条例》的规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。《条例...