商品房预售合同若干法律问题探讨

商品房预售合同若干法律问题探讨 [摘 要]商品房预售合同就其性质而言是一种特殊形式的房屋买卖合同，是本约 。对商品房预售合同中的优惠广告应定性为附条件的单方承诺行为，这有利于保护购房者的利益。商品房预售合同有四个生效要件，登记备案不是它的生效要件，而是它的对抗要件由于目前商品房预售合同在本质上只能保障购房者的债权，不能保障购房者的物权，不能从根本上帮助购房者降低相关风险，建议将预售合同登记改造为预告登记制度，赋予其准物权的效力，使合同效力由保护债权变为保障物权，这样商品房预售合同的法律效力可视为债权物权化的结果。 [关键词] 商品房预售，优惠广告，生效要件，预售备案，预告登记 商品房预售是我国房地产市场近年出现的新事物 ，由于它能为房地产开发企业筹集资金 ，缓解房地产开发企业建设资金的不足 ，因而成为众多房地产开发企业竞相采用的售房模式。由于商品房预售在我国刚出现不久 ，国家有关的法律法规尚不完善 ，导致实践中出现不少问题。本文拟就商品房预售合同的若干法律问题作一初步探讨。 一、商品房预售合同的法律性质和特征 商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订 ，由预购方先支付定金或预付款 ，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。笔者认为，商品房预售合同双方当事人的行为的本质仍是买卖行为，预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款负有交付房屋的义务。商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同。除其特殊性外，具有买卖合同的一般性质。商品房预售合同有关付款、标的物交付、权利瑕疵担保和违约责任等条款内容与一般买卖合同基本相同。因此，在实践中遇到商品房预售合同纠纷缺乏专门的法律规定时，应按买卖合同一般规定来处理。 合同有预约与本约之分，两者的性质及效力不同。笔者认为，商品房预售合同是属于本约。商品房预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。商品房预售合同，因买卖的房屋在合同成立之时，并未开工或正在施工，即是将要建设或正在建设的房屋，甚至是尚在图纸设计过程中的楼宇，所以带有预售字样。但双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户，达到双方交易目的。上海市《土地使用权有偿转让、房产经营管理实施...