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豪宅产品策划思路研发支持中心2010 年 12 月豪宅前期策划思路第 2 、 3 、 5 、 6 部分，我们主要参考远洋大望京项目前期定位思路，第 4 部分参考西安万科大明宫项目前期方案来进行举例说明。3. 市场分析2. 限制性条件1. 定位推演地图4. 价值最大化5. 产品策略6. 营销策略定位分步推演地图限制性条件市场竞争力价值最大化1. 豪宅的六大要素2. 本体分析3. SWOT 分析1. 市场供给特征（市场调查）2. 市场需求特征（需求访谈）1. 客户价值最大化2. 投资收益最大化寻找差异性（市场定位）打造唯一性（产品策略）豪宅前期策划思路第 2 、 3 、 5 、 6 部分，我们主要参考远洋大望京项目前期定位思路，第 4 部分参考西安万科大明宫项目前期方案来进行举例说明。3. 市场分析2. 限制性条件1. 定位推演地图4. 价值最大化5. 产品策略6. 营销策略问题一：天生“富贵”北京乃至全国的单价地王，楼面毛地价达 27500 元 / ㎡；问题二：生不逢地地块所处的望京还远未形成豪宅氛围；问题三：天生并非丽质用地狭长，兼有多块商业金融用地。远洋大望京项目开发难点 开发难点1限制性条件从地块指标来看，混合地块有 20% 的公建指标，公建总体量较大 , 地块摘牌价 40.8 亿，楼面地价达到了每平米 2.75万613620615新望京干道北小河南滨河路望京中环路大望京二号路地铁影响区域地块编号用地性质用地面积 容积率建筑面积 绿地率限高备注613住宅混合公建用地8096.37 2.80 22669.83 30%80 米（局部150 ）兼容 20% 公建615住宅混合公建用地 40300.85 2.80 112842.37 30%100 米（局部150 ）兼容 20% 公建620其他类多功能用地 10575.63 1.20 12690.75 30% 合计 58972.84 148202.95 30%摘牌价 40.8亿 本体研究2限制性条件位于规划中的大望京国际商务区西北侧，北五环与京密路交汇处，交通便捷，配套日趋成熟7望京区域北京新 CBD本案四环路、五环路、机场高速、京承高速、京顺路对外 8 个主路出口通达北京各级商务区本案 本体研究2限制性条件大望京区域作为京城门户 , 是以商务功能为主导的城市副中心、京东 CBD ，对推进北京成为国际经济中心城市起到举足轻重的作用8与中关村形成科技文化产业带的东西联动效应 .与 CBD 形成国际商务带的南北联动效应 .使三大市级商务区 , 六大功能组团实现“高端 高效 高辐射”效应 .本案 本体研究2限制性条件大望京科技产业园区的发展与高...