本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。05/17/2025东特大连市中心劳动公园项目整体定位及发展战略谨呈：大连东特企业有限公司本报告是严格保密的。终稿汇报说明中期汇报的共识：1.本项目在高容积率情况下，不做大户型豪宅；2.不做超高层；3.完全高科技创新产品，存在高成本风险和客户认同风险；4.本项目不适合发展大型集中式商业；本次汇报考虑新的变化：1.地价从原先 2.5 亿元，调整为 1.8 亿元；2.容积率由原先的 9 ，调整为 7.3 ； 1 号地块从原先的 12 ，调整为 10 ； 2 、 3 、 4 号地块容积率为 5.7 ，未变；3.考虑地块的联动开发；本报告是严格保密的。在新的变化条件下，我们必须对项目重新思考关键问题是：考虑到两块地的联动发展，对于项目存在的两大核心优势（ CBD/ 劳动公园），谁将成为本项目开发的主导价值；在本项目容积率 5.7 的情况下，如何形成高档物业形象；如何应对严峻的市场竞争；发展高档物业对企业的战略价值及对企业的关键要求；本报告是严格保密的。CBD 案例的选择原则和选择案例项目的选择是距 CBD 核心区域步行为十五钟内；选择的项目是以居住为主导的；选择成熟的 CBD 区域内物业；选择的是 CBD 区域内高密度、高层物业；选择北京、上海、深圳、大连 CBD 区域内物业；（北京——棕榈泉国际公寓、 SOHO 现代城；上海——静安枫景、嘉里中心；深圳——名仕阁、都市名园；大连——振屹 . 城市广场、曼哈顿；）本报告是严格保密的。世联 CBD 居住核心价值模型CBD 区物业类似品质的成熟居住区购买用途用途的多元化纯居家经济因素投资回报稳定性性价比的合理性客户构成非主流家庭主流家庭居住流动性高低服务的要求私人化、商务化服务日常管理配套要求社会的、开放的交流家庭的、邻里的交流产品形象国际化的、现代的、华贵的亲切的、温馨的、和谐的本报告是严格保密的。CBD 物业的属性取向规律有两类方向：第一个方向：大户型豪宅，它一般需俱备的条件是：有良好的外部景观资源。有较大规模和良好的内部环境。内部不含办公楼，因为办公楼对大户豪宅价值有折减。与 CBD 的商务氛有一定距离。第二个方向：中等户型服务式住宅和小户型公寓具备服务功能和公共交流功能。处在 CBD 氛围内或其延续范围内。如临主干道，则偏向办公。内部环境不成为其核心价值。本报告是严格保密的。公园对物业价值的影响（世联研究）世联通过对泛 CBD ...
